Shoqata e pronarëve shpenzon para pa vendimin e pronarëve. Nga vijnë fondet e HOA dhe si përdoren ato? Plani hap pas hapi për hapjen e një kompanie të menaxhimit të banesave

Çdo shoqatë e pronarëve të një ndërtese apartamentesh është një organizatë jofitimprurëse. Si çdo organizatë tjetër e këtij lloji, HOA ka në dispozicion fonde të caktuara. Ato janë të nevojshme për të plotësuar nevojat e komunitetit.

Informacion nga ligji për fondet e HOA

Mundësia që HOA-të të kenë pronë dhe fonde parashikohet nga neni 151 i Kodit të Strehimit të Federatës Ruse. Sipas nenit, shoqata e pronarëve të apartamenteve mund të zotërojë pasuri të paluajtshme dhe të luajtshme. Fondet e specializuara krijohen gjithashtu për të shpenzuar fonde për detyra specifike. Kjo ndodh në përputhje me vendimin e marrë në mbledhjen e përgjithshme me shumicë votash. Sipas kësaj rregulloreje, qeveria komunitare ka të drejtë të përdorë fondet në mënyrë rigoroze sipas planit të miratuar nga partneriteti.

E rëndësishme! Paratë mund të shpenzohen vetëm për qëllime të miratuara në mbledhje. Bordi nuk ka të drejtë t'i shpenzojë ato për nevoja personale. Mbledhja për zgjidhjen e çështjeve që lidhen me përdorimin e fondeve mund të mbahen rast pas rasti ose një herë me miratimin e një plani financiar për një periudhë të caktuar kohore.

Çfarë vlen për fondet e HOA?

Meqenëse HOA është një organizatë jofitimprurëse, fondet në dispozicion të saj përbëhen nga lloje të ndryshme të ardhurash. Kjo perfshin:

• pagesat që janë të detyrueshme në përputhje me politikën e miratuar të organizatës;
• tarifat e anëtarësimit për pronarët e lokaleve kur i bashkohen komunitetit;
• paratë e marra si rezultat i aktiviteteve afariste;
• subvencionet qeveritare të grumbulluara për riparime, ofrimin e banesave dhe shërbimeve komunale, etj.;
• të ardhura të tjera të marra në përputhje me legjislacionin aktual.

Referenca! Gjatë miratimit të pagesave të detyrueshme dhe qëllimeve për të cilat do të përdoren fondet, është e ndaluar të bëhet presion mbi anëtarët e partneritetit. Çdo pronar duhet të shprehë këndvështrimin e tij për çështjen e paraqitur gjatë votimit.

Burimet e të ardhurave për HOA

Si rezultat i aktiviteteve të saj, HOA mund të marrë të ardhura të caktuara, të cilat në të ardhmen përdoren për të përmirësuar kushtet e jetesës së qytetarëve. Aktivitetet mund të jenë të ndryshme, por ato duhet të synojnë përmirësimin e pallatit dhe të zonës përreth.

Për shembull, anëtarët e komunitetit mund të vendosin të japin me qira ambiente jo-rezidenciale. Është e nevojshme të gjesh qiramarrës të gatshëm për të ngritur një zyrë ose depo atje. Kështu, personi do të paguajë para për qira. Dhe ato mund të përdoren në përputhje me vendimin e anëtarëve të partneritetit.

Ju gjithashtu mund të paguheni për reklamat në muret e një ndërtese apartamentesh. Nëse ndërtesa ndodhet në një vend të përshtatshëm për shikim dhe ka hapësirë ​​​​të mjaftueshme të lirë në muret ose çatinë e saj për të vendosur postera, atëherë mund të merrni para nga kompanitë e reklamave. Kushti kryesor kur përdorni këtë metodë është gjetja e një reklamuesi të denjë.

Përveç kësaj, ju mund të përdorni jo vetëm zonën e shtëpisë, por edhe zonën përreth për të gjeneruar të ardhura. Për shembull, mund të organizoni një park makinash atje dhe t'u jepni me qira hapësira të lira shoferëve.

E rëndësishme! Një HOA mund të përdorë metoda të tjera për të gjeneruar të ardhura.

Përdorimi i fondeve të HOA

Ortakëria ka të drejtë të shpenzojë fonde vetëm në përputhje me vendimin e marrë në mbledhjen e përgjithshme. Megjithatë, përdorimi i fondeve mund të jetë i synuar ose jo i synuar.

Synimi

Në këtë rast duhet të organizohen takime, në axhendën e të cilave do të jetë përdorimi i fondeve të HOA. Bordi mund të ndajë para për të zgjidhur çdo problem vetëm pasi të marrë një vendim të përgjithshëm. Për më tepër, bordi duhet të kujdeset për dokumentet që konfirmojnë faktin se paratë janë shpenzuar në mënyrë rigoroze për qëllimet e dakorduara. Pra, HOA kërkohet të raportojë për përdorimin e fondeve.

Jo objektiv

Koncepti i keqpërdorimit të fondeve nënkupton:

• shpenzimi i një shume të caktuar parash për qëllime që nuk janë të specifikuara në statutin e organizatës dhe nuk janë miratuar me votim të përgjithshëm;
• shpenzimet për qëllime që ndryshojnë nga ato të pranuara në kampin stërvitor.

Kështu, nëse bordi harxhon para për nevoja personale ose për detyra që nuk parashikohen me vendimin e pronarëve të shtëpive dhe statutit, kjo do të klasifikohet si shpërdorim. Në një situatë të tillë, zyrtarët e lidhur me këtë do të mbajnë përgjegjësi administrative apo edhe penale.

Kujdes! Për të shmangur keqpërdorimet, bordi i partneritetit duhet të shpenzojë para në përputhje të plotë me qëllimet e tij. Anëtarët e HOA kanë të drejtë të iniciojnë një auditim të aktiviteteve të organizatës.

Si llogariten fondet e partneritetit në kontabilitet?

Kontabilisti HOA përgatit raporte në fund të një periudhe të caktuar kohe. Të gjithë pjesëmarrësit e partneritetit mund të njihen me të. Në fillim të çdo periudhe kontabël, kontabilisti duhet të krijojë një vlerësim të të ardhurave dhe shpenzimeve për periudhën e ardhshme financiare. Një dokument i tillë është kryesori në punën e departamentit të kontabilitetit HOA. Ky vlerësim i nënshtrohet miratimit me votën e pronarëve. Pas kësaj, bordi i komunitetit duhet t'i përmbahet këtij dokumenti gjatë shpenzimit të fondeve.

Inspektorati i mbikëqyrjes së banesave kontrollon shpenzimet ligjore të financave. Përveç kësaj, llogaritari duhet të raportojë edhe në organet tatimore.

Shënim! Aktivitetet e HOA në mirëmbajtjen e pronës së përbashkët të ndërtesave të banimit dhe furnizimin e shërbimeve komunale konsiderohen si ofrim i shërbimeve për anëtarët e HOA, prandaj një kontabilist duhet të mbajë të dhëna tatimore.

HOA ka fonde të marra në mënyra të ndryshme. Këto mund të jenë ose kontribute nga pjesëmarrësit ose të ardhura nga aktivitetet e biznesit. Të ardhurat e tilla financiare mund të shpenzohen vetëm për qëllime të përcaktuara nga anëtarët e partneritetit. Gjithashtu, për të shmangur shkeljet, duhet mbajtur raportim rigoroz i menaxhimit financiar.

Le të shqyrtojmë situatën e mëposhtme: është krijuar një shoqatë e pronarëve të shtëpive, puna e saj është e organizuar mirë dhe saktë, aktivitetet kryhen ekskluzivisht për të mirën e banorëve të shtëpisë, secili prej të cilëve ruan rendin e pranuar përgjithësisht, dhe të gjithë janë shumë të kujdesshëm dhe të përgjegjshëm jo vetëm për pasurinë e tyre të fituar me mund, por edhe për të përgjithshme Falë gjithë këtij procesi, jeta në HOA bëhet çdo ditë më e begatë dhe e përshtatshme. Bordi merr vetëm lëvdata nga banorët për menaxhimin me mjeshtëri të fondeve të partneritetit, madje edhe arritjen e fitimit. Ky përfitim në formën e disa shumave shkon në llogarinë e shlyerjes së HOA, por duke qenë se nuk mund të konsiderohet fitim, sipas statutit të çdo HOA, i referohet të ardhurave të partneritetit, të cilat nuk mund të mos gëzohen. Megjithatë, lind një vështirësi për çështjen që ka të bëjë me shpërndarjen kompetente të fondeve në mënyrë që të ketë një kuptim në investimin e tyre.
Së pari, duhet të mbahet mend se bordi nuk ka as të drejtën më të vogël për të disponuar të ardhurat e marra në mënyrë të pavarur, sipas gjykimit të tij, pa marrë parasysh mendimin e të gjithë banorëve. Vendimmarrja e vetme nuk lejohet, domethënë është e nevojshme të thirret një mbledhje e përgjithshme në të cilën do të vendoset në rendin e ditës çështja e një ose një tjetër mënyra të shpenzimit të shumës së të ardhurave që rezulton.
Së dyti, të gjitha paratë e ortakërisë mund të shpenzohen vetëm për nevojat e ortakërisë dhe nuk mund të përfundojnë në xhepat e asnjërit prej anëtarëve të bordit. Kjo çon në përfundimin e mëposhtëm: nëse përdorni fondet për qëllimin e tyre të synuar, mund të bëni një fitim. Dhe fitimi është tashmë baza për pagimin e tatimit mbi të ardhurat.
Kur mbani një takim, nuk mund të bëni presion mbi pronarët e shtëpive dhe t'u impononi atyre këndvështrimin tuaj në lidhje me punën që duhet bërë. Të gjitha nevojat e synuara duhet të përcaktohen vetëm duke marrë parasysh interesat e pronarëve të shtëpisë në shtëpi. Në këtë rast, sigurisht që nuk mund të flitet për shkelje të ligjit dhe kontabilitetit.
Një nga opsionet ku mund të shpenzohen fondet e HOA të marra si të ardhura është instalimi i matësve të konsumit të burimeve. Ju mund të instaloni një matës të energjisë termike, ose mund të instaloni një matës uji ose, për shembull, matës gazi në apartamentin e secilit qiramarrës. Për të interesuarit, sigurisht. Gjëja kryesore është të bëjmë gjithçka në mënyrë që të mos ketë akuza ose qortime në të ardhmen.
Ka disa mënyra për të vendosur se ku të shpenzoni paratë që janë grumbulluar në llogarinë e partneritetit. E para është përmes një mbledhjeje të përgjithshme. Natyrisht, do të jetë e jashtëzakonshme. Rendi i ditës është çështja e shpenzimit të mjeteve, nëse ka propozime konkrete, atëherë ato janë në rend dite. Nëse të gjithë kanë vendosur njëzëri që matësat mund të vendosen vërtet, atëherë mbledhja dokumentohet në një protokoll të veçantë dhe çështja konsiderohet e mbyllur.
Në praktikën e menaxhimit të një shoqate pronarësh, lindin situata kur nuk mund të mbahet një mbledhje, sepse në mbledhje nuk mund të paraqiten të gjithë pronarët dhe as gjysma e tyre. Drejtimi i një takimi kërkon organizim dhe investim në kohë. nëse ato kryhen shpesh, atëherë humbet përshtatshmëria e tyre. Takimet e jashtëzakonshme janë gjithmonë një surprizë për banorët dhe jo të gjithë mund të ndajnë kohë për këtë.
Mbajtja e takimeve të pronarëve nuk është gjithmonë zgjidhja e vetme. Për t'i shmangur ato, mund të përdorni një metodë tjetër. Ai nënkupton që vetëm një takim për shpërndarjen e fondeve është i nevojshëm, i cili mbahet në fillim ose në fund të vitit. Në këtë takim, banorët duhet të aprovojnë dhe të bien dakord për një vlerësim sipas të cilit do të shpenzohen fondet e marra. Ky është një buxhet vjetor që përfshin të gjitha të ardhurat dhe shpenzimet. Shtë pikërisht kjo që mund të shmangë nevojën për të mbledhur një takim sa herë që lind çështja e shpërndarjes së fondeve. Duke marrë parasysh të gjitha interesat e pronarëve, të gjitha propozimet se çfarë të shpenzojnë fondet në dispozicion janë dhënë për diskutim. Kjo mund të jetë jo vetëm instalimi i njehsorëve, por edhe kryerja e riparimeve të mëdha, instalimi i një sistemi të mbikqyrjes video ose vendosja e shtëpisë nën siguri, zëvendësimi i ngritësve ose tubave në bodrum, zëvendësimi i dritareve ose çatisë. Plani i shpenzimit të parave duhet të hartohet duke marrë parasysh përparësinë e punës, shkallën e rëndësisë së saj për banorët dhe mirëqenien e tyre. Kjo metodë e përcaktimit të nevojave të synuara gjatë shpenzimit të fondeve mund të quhet universale, pasi nuk kërkon thirrje të vazhdueshme të një takimi. Nëse lindin rrethana të paparashikuara dhe të paplanifikuara, por shfaqen shpenzime jashtëzakonisht të rëndësishme, do të jetë e mundur të mblidheni një takim i pronarëve.

HOA-të më të avancuara kanë mësuar të fitojnë para në pronën e përbashkët të një ndërtese apartamentesh: papafingo dhe bodrume, fasada dhe çati. Ju gjithashtu mund të përdorni teknologji të kursimit të energjisë në atë mënyrë që kursimet gjatë sezonit të ngrohjes të arrijnë 360 mijë rubla. Dhe këto fonde shkojnë në nevojat e shtëpisë së familjes.

Bëjmë para në fasadë dhe në bodrum

Pronarët e objekteve rezidenciale dhe jorezidenciale mund të fitojnë para nga një ndërtesë apartamentesh. Dhe HOA (shoqata e pronarëve të shtëpive), duke qenë një person juridik, vepron në këtë rast si përfaqësues i pronarëve. Por në çdo rast vendimi i mbetet këtij të fundit. “Ju mund të fitoni para duke menaxhuar pronën e përbashkët të një pallati. Kjo (sipas nenit 36 ​​të Kodit të Banesave) përfshin hapësirat e papafingo dhe bodrum, çatitë dhe fasadat dhe territorin ngjitur (nëse ka kaluar në rilevimin e tokës, ka marrë numër kadastral dhe është regjistruar si pronë e përbashkët)”, thotë. Maria Purgina, këshilltare ligjore e Shoqatës Nizhny Novgorod HOA. Situata është më e thjeshtë me ndërtesat e reja, pasi në këtë rast shtëpitë më së shpeshti ndërtohen në një zonë që tashmë ka një numër kadastral. Atëherë pronarët mund ta marrin me qira këtë territor, për shembull, për mini-tregje dhe dyqane komoditeti. Mund të vendosni reklama në fasadë ose çati. Një burim tjetër i të ardhurave janë teknologjitë e kursimit të burimeve.

Do të kursejmë për çdo tekë

Për të disponuar pronën e një ndërtese apartamentesh, kërkohet një mbledhje e përgjithshme jo vetëm e anëtarëve të HOA, por edhe të gjithë pronarëve. Aktiviteti duhet të jetë i pranishëm nga të paktën 50% e pronarëve të lokaleve në një ndërtesë apartamentesh (mbani mend: rezidenciale dhe jorezidenciale). Dhe për të marrë një vendim përfundimtar për çështjen e dhënies me qira të pronës së përbashkët, kërkohet vota e 2/3 e të gjithë pronarëve të lokalit. Nëse kjo është një shitje, tjetërsim i një pjese të përbashkët të pronës (për shembull, shitja e një bodrumi për një zyrë ose dyqan), atëherë kërkohet pëlqimi i të gjithë pronarëve.

Një HOA ose kompani administruese ka mundësinë të fitojë para duke ofruar shërbime për pronarët e ambienteve. Për shembull, tendenca e fundit për Nizhny Novgorod është ndërtimi i shtëpive hoteliere (një kompleks i tillë duhet të rritet me dorën e lehtë të kompanisë Striot pranë Kulibina Park), kur një banor, duke telefonuar një telefon me shumë linja, mund të përdorë shërbimet. e një lavanterie, dadoje, pastruese ose guvernate. “Shoqata e pronarëve të shtëpive ose kompania e menaxhimit mund t'i ofrojë pronarit gjithashtu zëvendësimin e dritareve, pajisjeve brenda banesës, ndërrimin e prizave, etj. Ju gjithashtu mund të fitoni para nga këto shërbime. Por për qytetin tonë kjo është më shumë një risi sesa një traditë”, shpjegon Purgina.

Një trend tjetër i dukshëm është se HOA-të po fitojnë në mënyrë aktive para nga reklamat e vendosura në fasadat e shtëpive. Kjo është veçanërisht e zakonshme në qendër të Nizhny Novgorod. Një metër katror shtrirje në rajonin e Nizhny Novgorod (qendër) kushton mesatarisht 800 rubla. Ku shkojnë të ardhurat? Për nevojat statutore të HOA: kjo është pagesa për strukturat furnizuese të burimeve, ulje e tarifave për mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët. Fondet mund të mbahen në fonde të autorizuara, për shembull, për të eliminuar situatat emergjente. Dhe paratë do të jenë gjithashtu të dobishme për të punësuar një pastrues që do t'i mbajë të pastra hyrjet, ose një portier, ose një dado, ose një specialist për shëtitjen e qenve. Në përgjithësi, çdo tekë për paratë tuaja!

360 mijë rubla. - në një dimër

Kryetari i bordit të shoqatës së pronarëve të shtëpive Pechery, Viktor Gorbunov, na tregoi se si mund të fitoni shuma të mira parash dhe t'i përdorni ato për të përmirësuar shtëpinë tuaj. “Në çdo hyrje të shtëpisë tonë në zonën e banimit të Verkhniye Pechery nuk janë instaluar llamba të zakonshme, por llamba në formën e llambave të dyshemesë. Për të ndriçuar hyrjet, vendosëm të përdorim pajisje të vogla elektronike optiko-akustike (madhësia e një të tretës së një kutie shkrepse), të cilat mund të montohen ose në llambat ekzistuese ose të blihen së bashku me to. Kur drita zvogëlohet ose kur shfaqet ndonjë tingull, drita ndizet vetë”, thotë Gorbunov. - Instalimi i tyre nuk kërkon kualifikime të mëdha, ndaj ne i instaluam pajisjet pa pagesë, me ndihmën e elektricistit tonë. Pas instalimit të pajisjeve (në korrik), ne kemi përjetuar tashmë kursime të konsiderueshme në muajin gusht - 2 mijë rubla. për energjinë elektrike në hapësira publike”. Në shtator, kjo shumë ishte tashmë 2.8 mijë rubla. Në total ishin rreth 120 pika për vendosjen e pajisjeve të reja elektronike, kate teknike, nëntokë teknike dhe shkallë të një pallati dhjetëkatësh me katër hyrje.

Një tjetër avantazh i rëndësishëm i pajisjeve të tilla është kursimi në blerjen e vetë llambave. Llambat inkandeshente konvencionale duhet të ndërrohen 60 (!) copë çdo muaj. “Tani ndërrojmë rreth 6-8 llamba në muaj. Fakti është se kur ndizni llambat e zakonshme, ndodh një furnizim i menjëhershëm dhe i fuqishëm i tensionit. Pajisjet elektronike thithin këtë goditje dhe ndezin pa probleme llambën. Mesatarisht, 55 llamba në muaj për 8.7 rubla. "Ky është një kursim shtesë prej rreth 480 rubla," shpjegoi Viktor Gorbunov.

Nëse shikoni faturat e banesave dhe shërbimeve komunale të marra nga pronarët e shtëpive, do të vini re se më shumë se 50% është pagesa për ngrohje. Prandaj, në shtëpi u instalua një kompjuter për konsumin e nxehtësisë. “Kur jashtë ishte një dimër i ngrohtë, banorët hapën hapjet e tyre, madje edhe dritaret. Natyrisht, kishte konsum të tepërt të nxehtësisë. Në fillim vendosëm të reduktojmë furnizimin me ftohës (ujë) me dorë. Hidrauliku po kthente valvulën në shtëpi në mëngjes dhe në mbrëmje. Në matësin e nxehtësisë pamë ndryshimin në temperaturat e furnizimit dhe kthimit të ujit”, thotë eksperti me entuziazëm. - Nëse diferenca ishte e vogël: nxehtësia nuk shpërndahet në të gjithë apartamentet, por kthehet tek ne, atëherë ka nxehtësi të tepërt, dhe kemi reduktuar furnizimin e saj. Nëse ndryshimi i temperaturës ishte të paktën 20 gradë, atëherë valvula mbeti vetëm. Gjatë sezonit të kaluar të ngrohjes, ne kemi kursyer rreth 360 mijë rubla vetëm për këtë. Pa pritur para falas nga Fondi për Ndihmë për Reformën e Strehimit dhe Shërbimeve Komunale - përfshirje në programin federal për riparime të mëdha - anëtarët e avancuar të Pechery HOA vendosën të investojnë paratë e kursyera në riparimin e katër hyrjeve. Kishte para të mjaftueshme për të lyer dhe riparuar dritaret, dyert, parmakët, shkallët, panelet e tavanit në tokë etj.

Në vend të mbeturinave - një zyrë

HOA të tjera kanë njohuritë e tyre për të fituar para. Në rrethin e klasës punëtore Avtozavodsky të Nizhny, banorët e Vodny Mir HOA arritën të jepnin me qira një hapësirë ​​bodrumi. Dhe përveç kësaj, fitoni para në parulla reklamuese të vendosura në shtëpinë tuaj. Por anëtarët e një shoqate të pronarëve të shtëpive në lagjen Sormovsky kanë shkuar edhe më tej: ata fitojnë para mujore nga tabela e kompanisë, e cila ndodhet në fasadën e shtëpisë së tyre. "Ka një gjë këtu," thotë Marina Purgina. - Ambientet në katet e para mund të jenë të ndërtuara ose të bashkangjitura. Nëse ky është një ambient i bashkangjitur (ai zgjat përpara dhe nuk ka një fasadë të përbashkët me shtëpinë), dhe mbi të vendoset një shenjë e qiramarrësit (emri i një kompanie ose dyqani), atëherë pronarët e pronës në ndërtesën e apartamentit nuk kanë të drejtë të marrin fitim. Por nëse kjo është një dhomë e integruar, atëherë shenja do të vendoset në fasadën e një ndërtese apartamentesh - kjo është një çështje krejtësisht e ndryshme." Në këtë rast, kërkohet një vendim i mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të shtëpive. Por nëse shtëpia juaj është në një vend të mbushur me njerëz dhe e mbuluar me shenja, mund të fitoni para serioze nga kjo.

Dhe pronarët e një ndërtese apartamentesh në Rostov-on-Don lidhin një marrëveshje me qiramarrësit e lokaleve jo-rezidenciale vetëm nëse të gjitha shenjat janë bërë në të njëjtin stil. Ata fituan para nga kjo dhe në të njëjtën kohë përmirësonin fasadën e shtëpisë. Vërtetë, pati një konflikt të vogël në këtë HOA: ata fituan para, por shenja shqetësoi banorët e katit të parë në mbrëmje dhe natën - u ndez shumë me shkëlqim.

Në qendër të Nizhny, qiramarrësit "tërhoqën" antenat përmes çatisë së një shtëpie. Anëtarët e HOA e zgjidhën këtë problem thjesht: ata thonë, ne nuk kemi nevojë për para, por rregullojmë zonën tonë lokale. Çfarë kanë bërë qiramarrësit, por ku duhet të shkojnë? Ose këtu është një shembull tjetër: banorët e shtëpisë së lartpërmendur në Verkhniye Pechery nuk përdornin as gropa mbeturinash dhe as vende mbeturinash brenda shtëpisë. "Ne tashmë kemi kontejnerë në oborrin tonë," shpjegon Viktor Gorbunov. “Në vend të zonës së grumbullimit të mbeturinave në katin e parë të shtëpisë, ne vendosëm një zyrë për menaxhimin e ndërtesës sonë - të përshtatshme, të afërt dhe efikase.”

Përshëndetje. Klinika është një institucion qeveritar rajonal. Pronari i objektit është ose një komunë ose një ent përbërës i Federatës Ruse. Në këtë rast, institucioni, ashtu si pronarët e apartamenteve, është i detyruar të përballojë kostot e mbajtjes së pronës së përbashkët dhe të paguajë për shërbimet e HOA. Nga ana tjetër, nëse të gjitha problemet lidhen pikërisht me aksidentet në pronën e përbashkët, atëherë HOA është e detyruar t'i eliminojë ato për një tarifë të paguar nga të gjithë pronarët, por nëse klinika është përmbytur për fajin e një pronari tjetër, për shembull, ka harruar. për të mbyllur rubinetin, atëherë HOA nuk është i detyruar të riparojë asgjë.

GJYKATA FEDERALE E ARBITRAZHIT TË QARKUT TË KAUKAZIT VERIOR
REZOLUCION
datë 28 shkurt 2014 në çështjen nr.A53-2924/2013
Nga materialet e çështjes është e qartë dhe e vërtetuar nga gjykatat se apartamentet nr. 2, 4, 5, 6, 8, 10, 11, 13, 19, 21, 23, 24, 26, 28 i përkasin Federatës Ruse dhe janë nën drejtimin operacional të institucionit, 29, 31, 33, 37, 38, 39; Ky fakt konfirmohet nga ekstraktet nga Regjistri i Bashkuar Shtetëror i të Drejtave të Pasurive të Paluajtshme dhe Transaksioneve me të, të paraqitura në materialet e çështjes (vëll. 2, f. 2-22).
Në përputhje me procesverbalin nr. 1 të mbledhjes së përgjithshme të pronarëve të ambienteve të datës 29 janar 2009, shoqëria është shoqëria administruese e një ndërtese apartamentesh në adresën: Rajoni Rostov, Aksai, rr. Sadovaya, 20/4.
Më 1 shtator 2011, kompania (organizata menaxhuese) dhe institucioni (mbajtësi i bilancit) lidhën një marrëveshje menaxhimi për një ndërtesë apartamentesh që ndodhet në adresën: Rajoni Rostov, Aksai, rr. Sadovaya, 20/4, sipas kushteve të së cilës organizata administruese, me udhëzimet e mbajtësit të bilancit, gjatë periudhës së rënë dakord në pikën 9.2 të marrëveshjes për tarifën e specifikuar në seksionin 4 të marrëveshjes, merr përsipër të kryejë një gamën e punëve dhe shërbimeve për menaxhimin e një ndërtese apartamentesh, duke përfshirë ofrimin e shërbimeve dhe kryerjen e punës në mënyrën e duhur mirëmbajtjen dhe riparimin e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh dhe ofrimin e shërbimeve për qiramarrësit e ambienteve të banimit, dhe zbatimin të aktiviteteve të tjera që synojnë arritjen e qëllimeve të menaxhimit të një ndërtese apartamentesh.
Masa e pagesës për mirëmbajtjen dhe riparimin e ambienteve të banimit përcaktohet në përputhje me Rezolutën nr. 1247, datë 27 nëntor 2009, miratuar nga administrata e rajonit Aksai. Tarifa mujore për mirëmbajtjen dhe riparimin e ambienteve të banimit në kohën e lidhjes së kontratës është 19 rubla 90 kopecks për 1 m2. m (klauzola 4.3 e kontratës).
Në datën 2 shkurt 2013, shoqëria i dërgoi një kërkesë institucionit (jashtë nr. 169), në të cilën kërkonte që brenda datës 4 shkurt 2013 të shlyente borxhin e rezultuar për pagesën e ngrohjes, mirëmbajtjes dhe riparimit të pronës së përbashkët. të pallatit.
Ky pretendim është lënë i pakënaqur nga institucioni, i cili ka shërbyer si bazë që kompania të bëjë kërkesë në gjykatën e arbitrazhit.
Neni 210 i Kodit Civil të Federatës Ruse përcakton se pronari mban barrën e mbajtjes së pronës në pronësi të tij, përveç nëse parashikohet ndryshe me ligj ose kontratë.
Sipas nenit 39 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pronarët e lokaleve në një ndërtesë apartamentesh mbajnë barrën e shpenzimeve për mirëmbajtjen e pronës së përbashkët në një ndërtesë apartamentesh, pjesa e së cilës përcaktohet nga pjesa në të drejtën e përbashkët. pronësia e pronës së përbashkët në një shtëpi të tillë të pronarit të specifikuar.
Në bazë të pjesës 1 të nenit 158 ​​të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, pronari i lokaleve në një ndërtesë apartamentesh është i detyruar të përballojë shpenzimet e mirëmbajtjes së ambienteve që i përkasin atij, si dhe të marrë pjesë në shpenzimet e mirëmbajtjes së përbashkët. pronë në pallat duke paguar një tarifë për mirëmbajtjen dhe riparimin e ambienteve të banimit.
Bazuar në nenin 153 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse, qytetarët dhe organizatat janë të detyruara të paguajnë faturat e shërbimeve në kohë dhe plotësisht. Detyrimi për të paguar shërbimet komunale i lind pronarit të ambienteve të banimit që nga momenti i lindjes së pronësisë së objektit të banimit. Para se të zënë objektet e banimit të fondeve shtetërore dhe komunale të banimit në mënyrën e përcaktuar, shpenzimet e mirëmbajtjes së ambienteve të banimit dhe të shërbimeve komunale përballohen përkatësisht nga autoritetet shtetërore dhe pushtetet vendore ose personat e autorizuar prej tyre.
Neni 296 i Kodit Civil të Federatës Ruse parashikon që një institucion dhe një ndërmarrje shtetërore, të cilës i është caktuar prona nën të drejtën e administrimit operacional, zotërojnë dhe përdorin këtë pronë brenda kufijve të përcaktuar me ligj, në përputhje me qëllimet. të aktiviteteve të saj, qëllimin e kësaj prone dhe, nëse nuk përcaktohet ndryshe me ligj, të disponojë këtë pronë me pëlqimin e pronarit të kësaj prone.
Duke marrë parasysh normat ligjore të mësipërme, gjykatat vërtetuan se barrën e mirëmbajtjes së banesave të diskutueshme e ka institucioni, pasi ka të drejtën e administrimit operacional.
Fakti i ofrimit të shërbimeve nga data 01.10.2011 deri më 31.12.2012 dhe shuma e shpenzimeve të bëra nga shoqëria është e dokumentuar dhe nuk përgënjeshtrohet nga të paditurit. Gjykata kontrolloi përllogaritjen e bërë nga kompania. Departamenti dhe ministria nuk e kundërshtuan llogaritjen e paditësit dhe nuk dhanë një kundërllogaritje.
Argumenti i kërkuesve se institucioni nuk ka lidhur marrëveshje për menaxhimin e pallatit të datës 1 nëntor 2011 ka qenë objekt studimi nga gjykata e apelit dhe me të drejtë është hedhur poshtë për sa vijon. Marrëveshja e kontestuar është nënshkruar nga Perfect O.V., i cili mbante postin e drejtuesit të institucionit (kjo është konfirmuar nga përfaqësues të institucionit në seancën gjyqësore të gjykatës së apelit). Fakti që emri i shkurtuar i institucionit në marrëveshje nuk korrespondon me atë të përcaktuar në statutin e institucionit nuk do të thotë se marrëveshja është nënshkruar nga një organizatë tjetër. Kontrata përmban një gjurmë të vulës së institucionit, tregohet TIN dhe OGRN e tij. Palët nuk kanë paraqitur asnjë kërkesë për falsifikim të kontratës të paraqitur nga kompania në materialet e çështjes.
Duke vënë në dukje se parakusht për shfaqjen e detyrimeve nga ana e financuar nga fondet buxhetore është lidhja e një kontrate shtetërore në mënyrën e përcaktuar me ligjin N 94-FZ (kryerja e tenderëve në formën e një konkursi, ankandi), Ministria bën mos merrni parasysh dispozitat e pjesës 2 të nenit 55 të ligjit në fjalë, duke ju lejuar të bëni një porosi me një furnizues të vetëm (përmbarues, kontraktor), veçanërisht në rastet e mëposhtme:
- ofrimi i shërbimeve të furnizimit me ujë, kanalizimeve, ngrohjes, furnizimit me gaz (përveç shërbimeve për shitjen e gazit të lëngshëm), lidhje (lidhje teknologjike) në rrjetet inxhinierike dhe mbështetëse teknike me çmime (tarifa) të rregulluara në përputhje me legjislacionin e Federata Ruse, klauzola 2);
- nëse mallrat furnizohen, kryhet puna, ofrohen shërbime për nevojat e klientëve në një shumë që nuk tejkalon kufirin e vendosur nga Banka Qendrore e Federatës Ruse për shlyerjet në para në Federatën Ruse midis personave juridikë nën një transaksion, me porosi për furnizimin e mallrave me të njëjtin emër, kryerjen e punës me të njëjtin emër, ofrimin e shërbimeve me të njëjtin emër, klienti ka të drejtë të vendosë gjatë tremujorit një shumë që nuk e kalon shumën maksimale të specifikuar të pagesave në para. Bazuar në rezultatet e vendosjes së porosive të tilla, kontratat, si dhe marrëveshjet e tjera civile, mund të lidhen në përputhje me Kodin Civil të Federatës Ruse (klauzola 14);
- vendosja e një urdhri për administrimin e një ndërtese apartamentesh në bazë të zgjedhjes së pronarëve të ambienteve në pallat ose organit të qeverisjes vendore në përputhje me legjislacionin e strehimit të organizatës administruese, nëse ambientet në ndërtesën e apartamenteve janë private. në pronësi dhe në pronësi shtetërore ose komunale (klauzola 29).
Argumentet e ankimeve të kasacionit morën vlerësimin e duhur ligjor në aktet gjyqësore të ankimuara, nuk hedhin poshtë saktësinë e përfundimeve përfundimtare të gjykatës dhe synojnë rivlerësimin e provave dhe rrethanave faktike të çështjes, të cilat, në bazë të neneve 286. dhe 287 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse, nuk është në kompetencën e gjykatës së kasacionit.
Shkeljet e parashikuara në nenin 288 të Kodit të Procedurës së Arbitrazhit të Federatës Ruse si bazë për anulimin ose ndryshimin e akteve gjyqësore nuk janë vërtetuar.


Nëse ata nuk paguajnë për mirëmbajtjen e pronës, atëherë HOA mund t'i mbledhë këto fonde.

Ne po flasim për pronën dhe fondet e HOA, ndërsa prona kuptohet si një grup i të drejtave pronësore (të drejtat për pronën e luajtshme dhe të paluajtshme, si dhe pasuritë), dhe termi i kontabilitetit i referohet fondeve fikse dhe qarkulluese në dispozicion të HOA.

Çfarë është në listë?

Klauzola 2 e nenit 151 të Kodit të Strehimit të Federatës Ruse ofron një listë të fondeve:

Burimet e të ardhurave

Kujdes! Problemi kryesor për HOA-të është nevoja për të ruajtur funksionimin e shtëpisë në një nivel të lartë, por për të minimizuar kostot e pronarëve të shtëpive.

Për këtë arsye, për funksionimin efektiv të një organizate drejtuese, më së shpeshti kërkohen burime të ndryshme fondesh. Të ardhurat e marra nga partneriteti në rrjedhën e aktiviteteve të biznesit nuk shpërndahen midis pronarëve, por drejtohen në përmirësimin e shtëpisë dhe territorit të saj. Burimet e të ardhurave mund të jenë:

1. Të ardhurat nga kryerja e funksioneve kryesore të HOA për të siguruar funksionimin e një ndërtese shumëkatëshe.
2. Jepet me qera bodrume, kate perdhe etj.
3. Rregullimi dhe marrja me qira e papafingove.
4. Lidhja e marrëveshjeve me agjenci reklamash për përdorimin e hapësirave të fasadës për reklamim.
5. Krijimi i parkingjeve me pagesë në zonën lokale; Në praktikë, mundësia e një burimi shtesë financimi nuk është e disponueshme për të gjitha HOA dhe varet nga karakteristikat e shtëpisë:
   • vendndodhja;
   • madhësia e ambienteve jo-rezidenciale, vetë ambientet duhet të jenë të peizazhuara në kurriz të anëtarëve të partneritetit;
   • vendndodhje e favorshme e shtëpisë për reklamim;
   • prania e zonës së mjaftueshme lokale dhe leja nga autoritetet inspektuese për të ndërtuar një parking mbi të.

Përdorimi i burimeve monetare

Synimi

Në përputhje me Kartën e HOA, të ardhurat e marra dërgohen në llogarinë rrjedhëse, nga ku më pas shpërndahen vetëm në bazë të vendimit të mbledhjes së përgjithshme të jashtëzakonshme. Shtë gjithashtu e mundur të aprovohet vlerësimi vjetor i shpenzimeve dhe të ardhurave në një takim të planifikuar të pronarëve, dhe tregon të gjitha opsionet për shpenzimet, përfshirë në rast të një bilanci të llogarisë.

Fakti është se nëse ka ndonjë tepricë të pashpjegueshme të mbetur në llogari kur paraqet një kthim, atëherë Shërbimi Federal i Taksave mund ta konsiderojë atë si fitim, në këtë rast fondet do t'i nënshtrohen taksës së të ardhurave.

Ku mund të shpenzohet teprica?

1. peizazhi;
2. rezervë në rast prishjeje, nevojë për riparime emergjente dhe thirrje specialistësh;
3. instalimi i pajisjeve matëse për të ulur kostot e shërbimeve;
4. dhuroni në fondin e rinovimit të shtëpisë.

Jo objektiv

Referenca! Keqpërdorim i fondeve të HOA-së konsiderohet shpenzim i burimeve monetare për qëllime të pamiratuara në buxhet, statut dhe dokumentacion tjetër të miratuar nga mbledhja e përgjithshme e anëtarëve të shoqërisë.

Para së gjithash, përkufizimi i shpenzimit të synuar të fondeve rrjedh nga neni 251 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse, i cili thotë se kur zgjidhni një objekt taksimi, fondet e synuara të marra nga organizatat jofitimprurëse nuk merren parasysh.

Për të vërtetuar se fondet janë caktuar, HOA duhet të sigurojë dokumentet e mëposhtme:

• Natyra e synuar e të ardhurave, që do të thotë se e drejta për t'i përdorur ato nga marrësi (HOA) është e kufizuar;
• dokumente që konfirmojnë faktin e përdorimit të synuar të fondeve;
• mbajtja e shënimeve të të ardhurave dhe faktet e shpenzimeve të tyre.

Përveç vështirësive që mund të shfaqen kur shërbimi federal tatimor përcakton qëllimet për përdorimin e faturave të parave të gatshme, Ka raste kur menaxhimi i HOA i përdor këto para në interesat e veta.

Kjo ka të bëjë me shpërndarjen e paligjshme të burimeve financiare të partneritetit, duke vendosur çmime për punën e kryer që nuk janë adekuate për realitetin. Këto akte i përkasin Kodit Penal të Federatës Ruse, përkatësisht nenit 160 të Kodit Penal të Federatës Ruse dhe klasifikohen si shpërdorim dhe përvetësim i fondeve të të tjerëve.

Si llogariten paratë në kontabilitet?

Meqenëse HOA nuk është një organizatë tregtare dhe aktivitetet e saj nuk kanë për qëllim të fitojnë një fitim, Kontabiliteti i Partneritetit ka karakteristikat e veta:

• Shumica dërrmuese e HOA-ve përdorin sistemin e thjeshtuar të taksave (STS), që do të thotë se, sipas pikës 1 të nenit 346.15 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse, fondet e synuara të renditura në nenin 251 të Kodit Tatimor të Federatës Ruse janë nuk merren parasysh si të ardhura.
• Kur punon nën sistemin e thjeshtuar tatimor, organizata nuk merr përsipër të mbajë regjistrime të kontabilitetit në përputhje me të gjitha rregullat dhe të sigurojë raportim të plotë tek autoritetet tatimore (Kapitulli 26.2 i Kodit Tatimor të Federatës Ruse), megjithatë, në letrën e Shërbimi Federal i Taksave i Rusisë i datës 14 shtator 2005 N 18-11/3/65435, rekomandohet ende raportimi.
• Në të njëjtën kohë, mbahet një kontabilitet i veçantë i të ardhurave dhe shpenzimeve për fondet e synuara.
• Kontabiliteti për fondet e HOA mbahet në llogarinë 86 “Financimi i synuar” dhe krijohen nënllogari të veçanta për të gjitha fushat e shpenzimit të fondeve.
• Llogaria 86 është menduar për kontabilizimin e fondeve të dedikuara, ndërsa të hyrat dhe shpenzimet e tjera, duke përfshirë nga shpërdorimi i fondeve dhe të ardhurat nga aktivitetet e biznesit, kërkojnë raportim kontabël të veçantë dhe të plotë.
• Nëse statuti përcakton detyrimin për t'i pajisur pronarët me shërbimet komunale, atëherë të ardhurat e HOA, si person juridik, mund të përfshijnë vetëm shumën e shpërblimit për ndërmjetësimin midis ofruesve të shërbimeve dhe pronarëve.
• Nëse statuti nuk përcakton detyrimin për të ofruar shërbime banimi dhe komunale, atëherë me lidhjen e marrëveshjeve të agjencisë ndërmjet pronarëve dhe partneritetit, në këtë rast tarifa e agjencisë merret parasysh në të ardhura.

konkluzioni

Menaxhmenti i shoqatës së pronarëve të shtëpive duhet të marrë seriozisht përgjegjësitë e tij ndaj banorëve të saj. Qarkullimi i parave në llogaritë e HOA, përfshirë ato që nuk janë të ardhura të një organizate jofitimprurëse, kontrollohet si nga zyra e taksave ashtu edhe nga asambleja e përgjithshme.

Përveç kësaj, Çdo pronar ka të drejtë të marrë të dhënat e kontabilitetit për shqyrtim dhe të paraqesë një kërkesë në zyrën e prokurorit për të kontrolluar aktivitetet e menaxhmentit.