Koti » Keittiö

Suunnitelma asunnon myyntiin itse. Kuinka myydä asunto nopeasti: neuvoja kiinteistönvälittäjältä

Useimmat omistajat kääntyvät asunnon myyntipäätöksen yhteydessä kiinteistönvälittäjien tai yksityisten kiinteistönvälittäjien puoleen, koska he pelkäävät joutuvansa huijatuksi ja menettävänsä asunnon tai rahat. Luonnollisesti työskentely asiantuntijan kanssa on luotettavaa, mutta kallista. Niille, joilla ei ole varoja maksaa välittäjän palveluista tai jotka haluavat säästää rahaa, artikkeli kertoo kuinka myydä asunto itse.

Itsenäinen myynti - edut, riskit, ominaisuudet

Oman asunnon myynnin päähyöty näyttää ilmeiseltä - merkittävät rahasäästöt, jotka joutuisivat maksamaan kiinteistönvälittäjälle itsenäisesti suoritettavista töistä. Tilanne ei kuitenkaan ole niin yksiselitteinen kuin miltä näyttää, jos katsoo tarkasti.

Tietysti itsenäinen asunnon myynti on hyödyllistä niille, jotka tarvitsevat ilmaista rahaa eivätkä aio kiireellisesti ostaa asuntoa itselleen. Toisin sanoen, jos sinulla on asuinpaikka, voit myydä asunnon itse.

Mahdollisuus tällaiseen myyntiin on edullinen myös muutettaessa toiseen kaupunkiin (kylään), ostettaessa asuntoa rakentajalta tai ostettaessa kiinteistöä toisesta maasta. Tässä tapauksessa ylimääräinen käteisraha ei todellakaan ole tarpeetonta.

Tilanne, jossa itsenäinen myynti voi olla kannattamatonta, on seuraava: oman asunnon myynnin jälkeen on kiireellisesti ostettava toinen kiinteistö jälkimarkkinoilta.

Tosiasia on, että yli 85% näillä markkinoilla olevista asunnoista myydään välittäjien kautta ja sinun on joka tapauksessa maksettava heidän palveluistaan. Joten jos kiinteistönvälittäjä tekisi molemmat kaupat samanaikaisesti: vanhan asunnon myynnin ja uuden valinnan, se maksaisi paljon vähemmän kuin yhden ostotapahtuman provisio. Halutun asunnon itsenäisen myyjän etsintä voi kestää kuukausia, jolloin kaupasta saadut rahat uhkaavat heikentyä.

Lisäksi itsenäinen myynti vaatii huomattavan aikainvestoinnin, joten se kannattaa tehdä lomalla tai valmistella esimiehiäsi toistuvaan vapaa-ajan käyttöön. Jos kaupasta saatavat hyödyt kompensoivat kaikki haitat ja riskit, voit aloittaa itsenäisen myyntiprosessin.

Video asunnon myynnistä ilman kiinteistönvälittäjää

Asunnon myynti - kaupan vaiheet

Tilojen oikea arviointi

Yksi tärkeimmistä kaupan onnistumiseen vaikuttavista tekijöistä on oikea ja kohtuullinen asunnon hinnan asettaminen. Sinun pitäisi tietää, että asunnon hinnoittelu riippuu monista tekijöistä:

  1. Kuvamateriaali ja taitto- ehkä yksi merkittävimmistä hintaan vaikuttavista parametreista. Mitä isompi kuvamateriaali ja mitä kätevämpi asuintilojen sijainti on, sitä kalliimmaksi asunto on arvostettu. Huoneiden lukumäärä ja eristys, parvekkeen/loggian olemassaolo, kylpyhuoneen ominaisuudet (jaettu tai erillinen), käytävän tai käytävän koko jne. ovat tärkeitä.
  2. Sijainti, maisemointi ja infrastruktuurin saatavuus lähialueella. Mitä kauempana keskustasta, sitä halvempi hinta (poikkeuksiakin on), mitä huonompi infrastruktuuri (kaupat, koulut, viihdepaikat jne.) ja kulkuyhteyksien mukavuus, sitä halvempi asunnon hinta.
  3. Talon tekninen kunto ja tyyppi, sekä sijainti itse asunnon sisällä. Uudemmat talot ovat kalliimpia kuin vanhentuneiden mallien tavalliset "laatikkotalot".
Hintaan vaikuttavat listattujen pisteiden lisäksi monet muut pienet asiat: alueen turvallisuus, pihan kunto ja näkymä ikkunasta, ovatko naapurit hiljaisia ​​vai meluisia jne.

Optimaalisen hinnan määrittämiseksi sinun on suoritettava vertaileva analyysi tarjouksista, jotka ovat samankaltaisia ​​kuin sinun tärkeimmissä kaupungin kiinteistöportaaleissa ja erikoislehdissä. Saatujen tietojen perusteella voit "leikkiä" hinnalla: jos sinulla on aikaa ja myynnillä ei ole kiire, aseta hinta lähellä maksimiarvoja, jos määräajat ovat loppumassa, hinta ilmoitetaan alle keskiarvon. . Ostajan kiinnostuksen puuttuessa hinta laskee vähitellen.

Asunnon ja asiakirjojen valmistelu ennen myyntiä

Asunnon sisäinen kunto tietysti vaikuttaa sen arvoon, mutta tässä on joitain vivahteita. Asunnossasi ei kannata tehdä suurta eurooppalaista remonttia – useimmiten se on perusteetonta. Uudet omistajat tekevät silti jotain itselleen sopivaksi eivätkä halua maksaa liikaa asunnon sisustamisesta. Ihannetapauksessa tiloihin kannattaa tehdä kosmeettisia parannuksia, tarkastaa viemärijärjestelmän, putkiston ja sähköjärjestelmien kunto ja saattaa ne hyväksyttävään kuntoon.

Asunto tulee siivota mahdollisimman paljon, mikä tekee siitä visuaalisesti tilavamman ja vapauttaa parvekkeet, käytävät ja käytävät roskista. Jonkin verran huomiota tulee kiinnittää asunnon ympäröiviin alueisiin: portaikkoon, sisäänkäynnin sisäänkäyntiin, hissiin. Jos mahdollista, niille tulisi antaa sivistynyt ulkonäkö.


Täydellistä myyntiasiakirjasarjaa ei tarvitse valmistella etukäteen, koska monien asiakirjojen voimassaoloaika on hyvin rajallinen.

Pitkäaikaisten asiakirjojen saatavuus tulee kuitenkin tarkistaa ja kaksoiskappaleet tilata, jos niitä puuttuu:

  • Todistus tilojen omistusoikeudesta sekä olemassa olevat oikeudet vahvistavat asiakirjat (myyntisopimukset, lahjoitukset, omistusoikeuden siirrot).
  • Asunnon tekniset ja maarekisteripassit kaikkine tarvittavin liitteineen (piirustukset, kaaviot, muutokset, mitat).
  • Ote yhtenäisestä valtion rekisteristä, josta käy ilmi asuntoa koskevien rasitteiden, vaateiden ja kanteiden puuttuminen.
  • MIFTS:n todistus siitä, että asunnossa ei ole lahja-/perintöverovelkaa.
  • Suostumus puolison myyntiin, jos asunnon ostivat naimisissa olevat kansalaiset.
    Myöhemmin, sovitun tapahtuman viimeistelyvaiheessa, sinun on lisättävä luetteloon vielä muutama paperi:
  • Lupa holhousviranomaisilta - jos omistajaan kuuluu alaikäinen.
  • Todistuslomake nro 9 – tiedot rekisteröidyistä/irtisanotuista asukkaista.
  • Todistukset sähkölaitosten ja muiden palveluyritysten kanssa tehtyjen selvitysten tilasta.

Mainonta ja asunnon esittely

Ennen kuin lähetät myyntiilmoituksen erilaisiin resursseihin, sinun on mietittävä se huolellisesti. Lyhyellä viestillä sinun tulee antaa mahdollisimman paljon hyödyllistä tietoa mahdolliselle ostajalle: asunnon kokonais- ja asuinpinta-ala, huoneiden lukumäärä, koko ja pohjaratkaisu, tiedot kylpyhuoneesta (jaettu/erillinen) ja parvekkeen olemassaolo sekä sijaintialue ja olemassa oleva infrastruktuuri. Laadukkaat ja selkeät valokuvat herättävät enemmän huomiota mainokseesi.

Asunnon esittelyaika sovitetaan yleensä potentiaalisten ostajien mukaan, joten sinun on oltava kärsivällinen ja uhrattava arvokkaita tunteja elämästäsi. Aikakustannusten minimoimiseksi on tarpeen määrittää tarkka katseluaika etukäteen ja vähän ennen kokousta selvittää sen paikkansapitävyys.

Itse tarkastuksen aikana, asiakasluokista riippuen, kannattaa kiinnittää huomiota yksityiskohtiin, jotka voivat kiinnostaa heitä: nuorelle pariskunnalle - viihdepalvelujen tai päiväkotien/koulujen läsnäolo; vanhemmille ostajille - lähellä kauppoja, klinikoita, kävelypuistoja jne.

Jos myyjällä on mahdollisuus muuttaa (alentaa) hintaa, se tapahtuu tässä vaiheessa. Tässä vaiheessa ostajat saattavat haluta tutustua asunnon perusasiakirjoihin.

Esisopimuksen tekeminen ja ennakko/talletuksen saaminen

Kun myyjä ja ostaja ovat päässeet yhteisymmärrykseen ja ovat valmiita toteuttamaan kaupan, on suositeltavaa tehdä esisopimus. Voit pätevästi laatia tällaisen sopimuksen asianajajan avulla,
kiinteistökauppoihin erikoistunut tai ostajan asiamies (jos hän käyttää välittäjiä).

Molempien osapuolten aikomusten vakavuuden vahvistaa pääsääntöisesti ostajan myyjälle siirtämä ennakko tai talletus. Siirtosopimus ja sitä vastaava asiakirja (tai kuitti) katsotaan sopimuksen lisäyksiksi. Jos jompikumpi osapuoli kieltäytyy kaupasta, sopimus puretaan, talletus tai ennakko palautetaan tai jää myyjälle riippuen sopimuksessa määritellyistä syistä ja ehdoista.

Kaupan rekisteröinti ja loppumaksut

Ennen asiakirjojen allekirjoittamista ja toimittamista liiketoimen rekisteröimiseksi valtion organisaation kanssa toteutetaan toimenpiteitä sen varmistamiseksi, että myyjä saa varoja. Tallelokero vuokrataan käteisellä tapahtuvaa maksutapaa varten, sulkutili avataan muulle kuin käteisrahalle.

Myyjä tallettaa varat kassakaappiin (siirretään tilille) ja säilytetään siellä sen ajan, joka tarvitaan tapahtuman suorittamiseen Rekisteröintikammiossa. Rekisteröinnin jälkeen myyjä toimittaa pankille asiakirjan, joka vahvistaa omistajanvaihdoksen ja pääsee käsiksi rahoille.

Itse osto- ja myyntisopimus voidaan tänään tehdä ilman notaaria, tärkeintä on syöttää oikein kaikki vivahteet: rahansiirron ja asunnon vapauttamisen määräaika, maksutapa, asunnon kunto ja selvitykset palveluorganisaatioita.

Sopimus laaditaan ja allekirjoitetaan 3 kappaleena, jotka toimitetaan rekisteröitäväksi muiden asiakirjojen mukana. Rekisteröintimenettely kestää 1 kuukauden, jonka jälkeen ostaja saa uuden omistustodistuksen ja otteen yhtenäisestä valtionrekisteristä päivitetyillä tiedoilla.

Kaikkien toimenpiteiden jälkeen entisen omistajan tulee muuttaa pois myydyltä alueelta sopimuksessa määrätyn ajan kuluessa. Kun kaikki sähkölaskuihin liittyvät asiat on ratkaistu, samoin kuin tavaroiden poisto, allekirjoitetaan asunnon vastaanotto- ja luovutusasiakirja uusille omistajille.

Kokeneen kiinteistönvälittäjän neuvot auttavat sinua ymmärtämään, kuinka asunto myydään nopeasti. Pitkään kiinteistöalalla tekemisissä olevilla ihmisillä on jo omat todistetut menetelmänsä sekä tarvittavat kontaktit. Siksi, jos sinun on myytävä asunto nopeasti ja kannattavasti, on parempi käyttää toimiston palveluita. Tällä myyntimenetelmällä on vain yksi merkittävä haittapuoli - asunnon myyntipalveluiden korkeat kustannukset. Muuten sinua odottavat vain edut: sinun ei tarvitse itsenäisesti arvioida omaisuutta, kerätä asiakirjoja, ja kiinteistönvälittäjän on helpompi tarkistaa kaupan oikeudellinen puhtaus. Mutta sinulle henkilökohtaisesti tämä ei vaadi merkittäviä aikainvestointeja ja virasto ottaa suurimman osan vaivasta.

Mitä ominaisuuksia toimiston valinnassa on?

Asunto on kallis ilo. Siksi usko sen myynti vain luotettaville yrityksille. Valitse yrityksiä, jotka ovat olleet kaupungissasi pitkään ja osoittaneet olevansa positiivisesti. Ota neuvoja tutuilta tai ystäviltä. Ehkä joku heistä osti tai myi hiljattain asunnon. Tai lue arvosteluja valitusta toimistosta Internetistä.

Älä ota yhteyttä useaan toimistoon samanaikaisesti - saman tarjouksen ilmestyminen eri puhelinnumeroilla voi pelotella potentiaalisen ostajan.

Kuinka myydä asunto itse?

Jos haluat silti myydä kiinteistön itse, muutama vinkki auttaa. Yksinkertaisuuden vuoksi luomme vaiheittaisen toimintojen algoritmin.

Mikä on asunnon myynnin tarkoitus?

Ensimmäinen ja erittäin tärkeä vaihe. Se määrittää, kuinka paljon kiinteistö on tarkoitus myydä, mikä on vakuuden suuruus, mitkä maksutavat ovat hyväksyttäviä ja mitä määräaikaa on noudatettava. Tässä on joitain mahdollisia vaihtoehtoja:

  • Myynti kalliimman asunnon ostamista varten;
  • Myynti pienemmän kodin ostoa varten;
  • Myydään tarpeettomana (jos olet usean asunnon onnellinen omistaja);
  • Kiireellinen myynti - johtuen muuttamisesta toiseen kaupunkiin tai akuutista varojen puutteesta;
  • Myynti tuottojen toista sijoitusta varten: yritys, maa jne.

Ajankohta riippuu suoraan tavoitteesta. Jos henkilö haluaa myydä asunnon nopeammin, hinta on huomattavasti alhaisempi.

Kuinka määrittää kiinteistön arvo?

Monet tekijät voivat vaikuttaa asunnon hintaan. Otamme tärkeimmät:

  • Huoneiden määrä. Mitä enemmän niitä on, sitä kalliimmaksi asunto tulee.
  • Alue, joka ei aina ole suoraan riippuvainen ensimmäisestä pisteestä. Asunnot, joissa on suurempi neliö, ovat kalliimpia. Mutta on tärkeää muistaa, että keskimääräinen neliöhinta voi vaihdella. Korkein on yksiöillä ja alhaisin neljän huoneen asunnoilla.
  • Layout. Huoneiden onnistunut sijainti nostaa kustannuksia jopa kymmenen prosenttia. Asunnot, joissa on läpikulkuhuone, ovat huonoimmin myytyjä ja edullisimpia.
  • Talon sijainti ja infrastruktuuri.
  • Aputilojen laatu: iso keittiö, erillinen kylpyhuone lisää asunnon houkuttelevuutta ostajien silmissä.
  • Korjaus. Ei paljoa, mutta hyvä korjaus nostaa silti asunnon hintaa. Mutta sinun ei pitäisi tehdä sitä erityisesti myyntiin - kulutat joka tapauksessa enemmän kuin saat.
  • Lämmitystyyppi. Yksilöllisillä lämmitetyillä asunnoilla on tulossa yhä suositumpia, sillä ne auttavat säästämään sähkölaskuissa tulevaisuudessa.
  • Lattia. Ei ole mikään salaisuus, että ensimmäisen ja viimeisen kerroksen asunnot maksavat halvemmalla ja myyvät huonommin.
  • Kehittäjä. Jos hänellä on hyvä maine, koti voidaan myydä nopeammin ja kalliimmin.
  • Rakennusvuosi. Vanhojen rakennusten asunnot ovat halvempia ja vähemmän kysyttyjä.
  • Talon tyyppi. Tiilitalot ovat kalliimpia kuin paneelitalot.
  • Ei paljon, mutta maisemoitu ympäristö lisää kiinteistön vetovoimaa.

Selvitä asunnon hinta analysoimalla alueen kiinteistömarkkinoita. Voit tehdä tämän ottamalla samankaltaisten tarjousten kustannukset ja näyttämällä keskiarvon. Voit myös ottaa yhteyttä asuntoja arvioivaan yritykseen, mutta heidän palvelut ovat melko kalliita.

Melkein kaikki ostajat alkavat tinkiä ja alentavat hintaa. Siksi on järkevää ilmoittaa ilmoituksessa hinta, joka on hieman alun perin suunniteltua korkeampi.

Kuinka myydä asunto nopeammin mainonnan avulla?

Jos et osaa myydä asuntoa nopeasti, laita vain ilmoituksia kaikille tutuille Internet-alustoille ja paina julkaisuja, kerro ystävillesi, tuttavillesi ja kollegoillesi myynnistä. Sitten tuloksen saapuminen ei kestä kauan! Asunnon parvekkeelle tai ikkunoihin liimatut suuret bannerit, joissa on merkintä "Myytävänä", toimivat hyvin.

Kuinka kirjoittaa mainos oikein?

Oikein kirjoitettu mainos on puoli menestystä. Sen tulee sisältää täydelliset tiedot seuraavista:

  • Huoneiden määrä;
  • Neliöt;
  • Layout;
  • Rakennuksen ja asunnon lattiat;
  • Talotyyppi: tiili, paneeli, lohko jne.;
  • Parvekkeen tai loggian läsnäolo;
  • Kylpyhuone: erillinen tai yhdistetty;
  • Asunnon arvioitu sijainti, aluetiedot sekä kuvaus ympäröivästä alueesta ja infrastruktuurista;
  • Remontti: luettele kaikki edut.

Mainos toimii paremmin, jos siihen on liitetty valokuvia. Yritä tehdä niitä riittävä määrä, hyvälaatuisia ja edullisista kulmista. Monet myyjät tekevät suuren virheen keskittyessään huonekaluihin. Yritä näyttää asunto tarkasti. Voit myös liittää mukaan suunnitelmakaavion, jossa näkyy kunkin huoneen neliömetriä.

Yritä esittää kaikki tärkeät tiedot mielenkiintoisessa, helposti luettavassa muodossa. Ota yhteyttä ostajaan henkilökohtaisesti, käytä eläviä vertailuja ja assosiaatioita. Ennen lähettämistä lue teksti uudelleen ja tarkista sen tarkkuus. Älä unohda kappaleita: ne auttavat korostamaan pääideoita ja tekevät mainoksesta helposti ymmärrettävän.

Kuinka valmistella asunto myyntiin?

Valmistelu sisältää seuraavat vaiheet:

  • Kevätsiivous. Ja sekä itse huoneistossa että sisäänkäynnissä ja pihalla. Ostajat eivät todennäköisesti pidä sylkien tahraamasta hissistä, tuntemattoman taiteilijan maalaamista sisäänkäynnin seinistä ja roskavuorista talon edessä. Ei tietenkään tarvitse siivota ja odottaa ostajaa, joka ei ole kiinnostunut puhtaudesta. Mutta sitten se ei toimi nopeasti. Vapauta itse asunto mahdollisimman paljon tarpeettomista tavaroista, pese lattiat ja ikkunat.
  • Piilota negatiiviset asiat. Kuva piilottaa täydellisesti tapetissa olevan reiän ja peittää kuluneen linoleumin mukavalla matolla.
  • Yritä saada ostaja pitämään asunnosta. Tätä varten sen on oltava mukava. Erilaiset koriste-elementit selviävät tästä hyvin: verhot, näytöt, oikea valaistus. Eikä niitä tarvitse jättää uusille omistajille. Tällaisten elementtien tehtävänä on luoda positiivinen tunnelma. Muuten, myös tuoksut selviävät tästä hyvin. Keitä tuoretta kahvia tai tiputa tippa vaniljaöljyä aromilamppuun.

Kuinka näyttää asunto ostajalle?

Kun kaikki valmisteluvaiheet on suoritettu, tärkein asia on edessä - tapaaminen mahdollisen ostajan kanssa. Ole itsevarma ja aloita rauhallisesti dialogia. Älä pelkää vastalauseita, älä keskity miinuksiin, vaan puhu yksityiskohtaisesti plussista. Lupaa antaa alennusta tai jättää osa huonekaluista, jos henkilöltä puuttuu tietty määrä.

Milloin ja miten talletus otetaan?

Se otetaan sen jälkeen, kun suullinen myyntisopimus on tehty. Se vahvistetaan erityisellä talletussopimuksella tai esisopimuksella. Takuumaksu on takuu myyjälle siitä, että ostaja ei muuta mieltään kaupan tekemisestä. Voit laatia paperin missä tahansa muodossa. Muista sisällyttää:

  • Asunnon hinta;
  • Talletuksen koko;
  • Passitiedot - sinun ja ostajan.

Vakuussumma on yleensä pieni eikä ylitä viittä prosenttia kiinteistön kokonaisarvosta.

Mitä asiakirjoja asunnon myyntiin tarvitaan?

Aloita asiakirjojen valmistelu samanaikaisesti asunnon valmistelun kanssa. Joten kun todellinen ostaja ilmestyy, olet valmis tekemään kaupan milloin tahansa. Tarvitset:

  • Omistajan henkilötodistus (passi);
  • Omistusoikeuden vahvistus;
  • Jos kiinteistö on yhteisomistuksessa, vaaditaan puolisosi suostumus. Sen on oltava notaarin vahvistama;
  • Ote talorekisteristä;
  • Maarekisteri- ja tekniset passit;
  • STT:n todistus;
  • Jos omistajissa on alaikäisiä, muista hankkia lupa holhousviranomaisilta;
  • Asiakirjat, jotka vahvistavat sähkölaskujen velkojen puuttumisen.

Kun talletus on tehty ja tapahtumapäivä on asetettu, voit peruuttaa rekisteröinnin. Tämä tehdään melko nopeasti monitoimikeskuksissa (MFC).

Miten sopimus allekirjoitetaan ja koko maksu suoritetaan?

Määrättynä päivänä myyjä, jolla on asiakirjapaketti, ja ostaja, jolla on vaadittu rahamäärä, tapaavat notaarissa allekirjoittaakseen sopimuksen. Siinä on oltava kaikki tiedot asunnosta, kokonaiskustannukset ja osapuolten passitiedot.

Rahansiirto tapahtuu välittömästi sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen. Jos pelkäät ottaa tällaista summaa käteisenä, voit käyttää pankin kassakaappia tai avata käyttötilin. Sitten kuitti varojen vastaanottamisesta myönnetään. Joskus myyjä laatii luovutuskirjan, jossa hän kuvaa asunnon ja kaikki siihen jäävät huonekalut. Tällainen asiakirja ei ole pakollinen, ja se voidaan laatia vapaassa muodossa. Seuraavaksi ostajalle annetaan avaimet ja lähetetään STT-viranomaisille kauppa rekisteröimään.

Mitä johtopäätöksiä voidaan tehdä asunnon myyntimenettelystä?

Kuten näette, asunnon myynti omatoimisesti on työlästä, mutta realistista. Jos et voi myydä asuntosi nopeasti, tarkista:

  • Onko hinta liian korkea?
  • Onko mainos kirjoitettu oikein?
  • Onko viestintä ostajan kanssa hyvin jäsenneltyä?

Ja muista, että koskaan ei ole liian myöhäistä hakea apua ammattilaisilta.

Projekti "Kiinteistönvälittäjä Secrets" - alku:

Tämä on yksityiskohtainen VAIHE-ASKEELTA OHJE itsenäiselle organisaatiolle asuntojen osto- ja myyntitapahtumat. Se luotiin interaktiivisen online-oppaan muodossa. Se näyttää menettelyn ( askeleet) liiketoimesta ja toimitti heille lainsäädännöllisiä huomautuksia. Se kertoo kiehtovalla tavalla, kuinka asiakirjoja tarkistetaan ja valmistetaan tapahtumaa varten, ja näyttää näytteitä näistä asiakirjoista.

Manuaalinen on yhtä hyödyllinen sekä asunnon ostajalle että myyjälle, ja siinä on kummallekin erilliset osiot:

  • VAIHE ASKELTA OHJEET asunnon ostoon
  • VAIHE ASKELTA OHJEET asunnon myyntiin

Kaupan toteuttamisen vaiheet käsitellään erikseen. esivaaleissa Ja toissijaisessa asuntomarkkinoilla.

Tämä on täynnä menetelmäkäsikirja kehitetty kiinteistönvälittäjien ja asianajajien vuosien kokemuksen perusteella kiinteistökaupat Moskova ja Moskovan alue. Tietoa täältä päivitetään säännöllisesti ottaen huomioon lainsäädännön ja markkinakäytännön muutokset ( katso julkaisupäivät).

Kaiken huolellisesti käytyään läpi vaiheet OHJEET , Käyttäjä tietää ainakin keskimääräisen Moskovan kaiuttimen. Ja ehkä vielä enemmän ( kaikki kiinteistönvälittäjät eivät tiedä monia alla kuvattuja hienouksia).

OHJEET on suunniteltu aloittelijoille kiinteistöasioissa, mutta voi olla hyödyllinen myös asiantuntijoille. Toimintojen järjestys siinä on tiukasti jäsennelty - näyttää askel askeleelta, kuinka kokenut kiinteistönvälittäjä rakentaa asunnon osto- ja myyntikaupan.

Jokaiseen vaiheeseen liittyy linkkejä lisävinkkeihin ja oikeudellisiin syihin. Kaikki tekstit on mukautettu maksimaalisesti jokapäiväiseen slangiin ( nuo. käännetty kuivasta lakisanastosta ymmärrettäväksi "keittiökieleksi".).

Ohjeen lisäksi mukana tulee setti ( maksullinen ja ilmainen), jotka helpottavat ja nopeuttavat tarvittavien tietojen keräämistä ja yksittäisten asioiden ratkaisemista asunnon osto- ja myyntikauppaa valmisteltaessa.

Kuinka ostaa tai myydä asunto itse ilman kiinteistönvälittäjää?

Voit edetä askel askeleelta OHJEET (suositellaan), ja voit mielivaltaisesti valita yksittäisiä aiheita-vaiheita kaaviosta "Kartta-OHJEET" , käyttämällä samanaikaisesti vinkkejä ja viitemateriaaleja sivuston muista osista.

Kuitenkin, jotta itsenäisesti ja ilman välittäjiä ostaa tai myydä asunto, on suositeltavaa noudattaa tarkasti vaiheet OHJEET napsauttamalla "Seuraava vaihe" -painiketta sivun alalaidassa. Nämä painikkeet ovat virstanpylväsvaiheita matkalla tapahtuman suorittamiseen. He eivät anna sinun mennä harhaan eivätkä anna sinun unohtaa mitään tärkeää.

VAIHE-ASKEELTA OHJE voit valita erilaisia ​​toimintatapoja tilanteen mukaan. Esimerkiksi yhdessä tapauksessa alaikäinen lapsi on mukana kaupassa, ja toisessa - ei; yhdessä tapauksessa on kyse yksityistetystä asunnosta, toisessa - ostetusta tai perinnöstä saadusta jne. Ei ole tarpeen tutkia kaikkia vaihtoehtoja kaupan kehittämiseksi, mutta seuraa "polkuasi" OHJEIDEN vaiheiden mukaisesti erittäin toivottavaa. Erityisesti asunnon ostajalle, koska se on aina korkeampi kuin myyjän.

Koulutuskäsikirjamme on osoittautunut erityisen hyvin "vaihtoehtoisissa tapahtumissa"- kun se tapahtuu samanaikaisesti myydä yksi asunto ja ostaa toinen. Tällaisiin "ketjuihin" voidaan rakentaa kerralla kahdesta viiteen tai kuuteen asuntoa, ja osallistujien määrä tällaisessa kaupassa kasvaa vastaavasti. Ja jos kaikki osallistujat käyttävät yksi toimintaohje, silloin yhteinen kieli löytyy paljon nopeammin ja toimien johdonmukaisuus paranee merkittävästi.

Tämän oppaan lukeminen vaatii vaivaa ja jonkin verran aikaa ( vähintään 5-7 päivää aikaa lukea ja omaksua materiaali). Mutta seurauksena käyttäjä saa vakavia etuja:

  1. saa selville asuntojen osto- ja myyntisäännöt hyväksytty Venäjän kiinteistömarkkinoilla;
  2. oppii tunnistamaan transaktioriskit ja pätevästi puolustaa niitä vastaan;
  3. on hyvin suuntautunut noissa laeissa, jotka liittyvät suoraan asunnon ostoon ja myyntiin ( tästä - ohjeosio Avautuu ponnahdusikkunaan."> "Kiinteistönvälittäjän sanasto" );
  4. kuvitella selkeästi, millainen liiketoimen tyyppi ja koostumus vaaditaan asiakirjoja, oppii muotoilemaan ne oikein;
  5. selvittää sen verotusta asuntokaupat ( mukaan lukien – verovähennysten saaminen);
  6. säästää huomattava summa välittäjien ja agenttien palveluista;
  7. halutessaan hän voi tehdä sen itse työskentelee kiinteistönvälittäjänä (kiinteistövälittäjä).

Tässä tapauksessa on otettava huomioon seuraavat asiat. Tämä opas sisältää noin 90 % tiedoista, joita tarvitaan asunnon osto- ja myyntikaupan asiantuntevaan järjestämiseen. Mutta on selvää, että jokaisessa tapahtumassa voi olla omat vivahteet ja epätyypilliset tilanteet ( loput 10%), jota ei voida kuvata yhdessä käyttöoppaassa. Tällaisissa tapauksissa suosittelemme ottamaan yhteyttä omaan erikoistuneet lakimiehet . Sellaisia ​​paikkoja, joissa se saattaa olla tarpeen

Heti kun asunnonomistaja harkitsee myyntiä, hänen tulee epäilemättä ottaa yhteyttä kiinteistönvälittäjään. Asiantuntija tekee kaiken korkeimmalla tasolla, löytää oikeat ostajat ja auttaa laatimaan kaikki asiakirjat. Mutta joudut myös maksamaan huomattavan palkkion. Monet kiinteistönvälittäjät veloittavat 1 % kauppahinnasta. On helppo laskea kuinka paljon rahaa myyjä menettää. Mutta sinun on vain tutkittava joitain vivahteita, ja voit myydä kotisi täysin turvallisesti ja ilman välittäjiä. Eli kuinka myydä asunto?

Teemme kiinteistöarviointeja

Ennen kuin teet asunnon myyntiilmoituksen, sinun on ensin määritettävä sen arvo. Tämä hetki on varsin tärkeä. Jos asetat hinnan liian alhaiseksi, kaupasta ei tule kannattavaa. Mutta ylihinnoiteltu asunto voi olla myynnissä vuosia. Ennen asuntojen myyntiä kannattaa tutustua tietyn alueen kiinteistömarkkinoihin. Voit tehdä tämän esimerkiksi selaamalla asianomaisten portaalien ja foorumien sivuja useita päiviä ja etsiä vastaavia mainoksia. Aluksi voit asettaa hinnan, joka ei ole paljon korkeampi kuin markkinahinta. Jos kiinteistöjen kysyntä on vähäistä, joudutaan hieman pienentämään alussa ilmoitettua määrää.

Lopulliseen neliöhintaan vaikuttavat monet tekijät. Ensinnäkin tämä on talon sijainti. Jos asuintila sijaitsee ei erityisen arvostetulla alueella, jossa ei ole hyvää liikennettä, sitä ei voida myydä korkealla hinnalla. Kustannuksiin voi vaikuttaa myös talon ikä, kerrosten lukumäärä ja apuliikenneyhteyksien olemassaolo. Alle 3 vuotta sitten rakennettu asunto on mahdollista myydä paljon nopeammin ja kannattavammin. Loppujen lopuksi tämä on käytännössä uusi rakennus. Näkymä ikkunasta on myös tärkeä.

Myös väestön vakavaraisuus tietyllä alueella vaikuttaa välillisesti kiinteistöjen arvoon. Asuntoja ei voi myydä liian kalliilla, jos ihmiset elävät minimipalkalla. Jopa ne, jotka säästävät rahaa etukäteen ostaakseen kiinteistön, yrittävät harkita halvempia vaihtoehtoja.

Kuinka myydä asunto nopeasti ja kalliisti?

Väestön vakavaraisuustasoa ei voi muuttaa tai asuintilaa toiselle alueelle, koska se ei ole voimasi. Mutta silti on mahdollista nostaa asumiskustannuksia hieman. Kaikki on tehtävä, jotta asunto näyttää visuaalisesti kalliimmalta. Useimmat ihmiset tekevät lopullisen päätöksensä vasta tarkastettuaan mahdollisen oston. Jos asunto näyttää täydelliseltä, se voidaan myydä hyvällä rahalla.

Yksinkertaiset kosmeettiset remontit voivat lisätä merkittävästi kiinteistön nopean myynnin mahdollisuuksia. Sinun tarvitsee vain liimata tapetti uudelleen ja siivota parveke. Huoneen asunto on mahdollista myydä kaksio-huoneiston hinnalla, jos teet hyvän eurooppalaatuisen remontin. On suositeltavaa uskoa tämä työ todelliselle ammattilaiselle. Suunniteltuina remontoitu asuintila maksaa aina paljon enemmän. Asiantuntijat arvioivat, että yksinkertaisen viimeistelytyön jälkeen kiinteistön arvo nousee 20-30 %.

Valmistelemme asuntoa myyntiin

Ennen myynti-ilmoituksen jättämistä asunto kannattaa saattaa kuntoon. Loppujen lopuksi potentiaaliset ostajat voivat tulla "morsiamen" luo milloin tahansa. Kuinka myydä asunto, jos sitä ei siivota? Ihmiset, jotka haluavat tehdä liiketoimia, eivät saa kaikkein miellyttävintä vaikutelmaa.

Ensinnäkin on välttämätöntä poistaa näkyvät puutteet. Nämä ovat halkeamia, jotka ilmenivät talon vajoamisesta, patterien ja ikkunalaudan hilseilevästä maalista sekä ruostuneista putkista. Toimimaton putkisto ja vuodot kylpyhuoneessa sulkevat selvästi potentiaaliset ostajat. Lisäksi, jos asuntoa ei ole remontoitu pitkään aikaan, siitä tulee epämiellyttävä haju. Sinun pitäisi ensin päästä eroon siitä.

Myös sotku huoneesta tulee poistaa. Lähes kaikissa asunnoissa on erilaisia ​​pieniä asioita, joista on vaikea päästä eroon. Nämä ovat ulkomailta tuotuja matkamuistoja, noutamattomia paketteja, vanhoja pehmoleluja jne. Kaikki tämä on muisto asunnon omistajalle. Mutta potentiaaliselle ostajalle nämä "arvot" näyttävät roskalta. Niiden, jotka ovat päättäneet myydä asuntonsa ilman välittäjiä, tulee viedä kaikki tarpeeton autotalliin. Huoneessa tulee olla vähintään tavaroita. Sinun tarvitsee vain jättää huonekalut ja välttämättömät tavarat.

Sinun on myös päästävä eroon joistakin huonekaluista. Ensinnäkin tämä tehdään tilan visuaalisen laajentamiseksi. Lisäksi potentiaalinen ostaja haluaa todennäköisesti järjestää huonekalut omalla tavallaan. Kaikki on luotava, jotta kaupan toinen osapuoli voi näyttää mielikuvituksensa. Olisi hyvä, jos myyntihetkellä onnistuisi muuttamaan kokonaan toiseen paikkaan. Miksi? Se on yksinkertaista. Tyhjän asunnon myyntiaikaa lyhennetään useita kertoja.

Laadimme mainoksen oikein

Kaikki tietävät, että mainonta on kaupan moottori. Kiinteistöjen myynti ei ole poikkeus. Ja mainos toimii mainoksena. Tietoa myynnistä on tarpeen sijoittaa erilaisiin sanomalehtiin ja sähköisiin resursseihin. Kannattaa käyttää vähän, jotta mainoksesi erottuu joukosta. Laadukkaalla tekstillä voit nopeasti myydä asunnon ilman välittäjiä. Voit keksiä tarttuvan otsikon, joka houkuttelee potentiaalisia ostajia.

Mainoksen päätekstin tulee olla mahdollisimman informatiivinen. Potentiaalinen ostaja haluaa vastauksen kaikkiin kysymyksiinsä. Niiden, jotka yrittävät myydä asuntoa Moskovassa, ei tulisi vain kuvailla aluetta, vaan myös ilmoittaa sen eduista. Jos viiden minuutin kävelymatkan päässä kotoa on metroasema, sinun on ehdottomasti muistettava tämä. Kaikki tiedot on syötettävä tiiviisti, pienillä lauseilla. Liian pitkä ja tylsä ​​teksti ei kiinnosta ostajaa.

Mainos on tietysti kirjoitettava oikein. Tarvittaessa voit käyttää oikolukijan palveluita. Asiantuntija ei vain korjaa oikeinkirjoitus-, puhe- tai välimerkkivirheitä (jos sellaisia ​​on), vaan myös kertoo, kuinka lauseet kirjoitetaan oikein.

Kuinka muuten mainostaa kiinteistöä?

Jos sinun on kiireellisesti myytävä asunto Moskovassa tai toisessa kaupungissa, sinun on käytettävä jokainen tilaisuus. Voit mainostaa myyntiäsi televisiossa tai radiossa. On myös täysin ilmaisia ​​mainontamenetelmiä. Mainos voidaan ripustaa ulko-oveen tai auton ikkunaan. Jokainen, joka tarvitsee asunnon tietylle alueelle, lukee ehdottomasti myyntitiedot.

Eli ilmoitukset on koottu, suunniteltu ja julkaistu/postattu sanomalehteen, Internetiin, radioon jne. Mitä seuraavaksi? Heti kun tiedot myynnistä ovat tulleet mahdollisten ostajien saataville, sinun on varauduttava valtavaan määrään puheluita. Olisi hyvä, jos ilmoitat ilmoituksessa mihin aikaan on paras soittaa. Asunto kannattaa myydä loma-aikaan. Tämä aika voidaan käyttää kokonaan kaupan suorittamiseen. Yritä kiinnittää mahdollisimman paljon huomiota jokaiseen asiakkaaseen. Mitä useamman ihmisen kanssa kommunikoit, sitä todennäköisemmin koti myydään lähitulevaisuudessa.

Miten ja milloin katselu järjestetään?

Asunnon tarkastus on tärkeä askel. Vasta kun asiakas on nähnyt kiinteistön omin silmin, hän päättää toteuttaa kaupan. Kannattaako asunto myydä jos se ei ole kunnossa? Olemme jo ottaneet tämän asian esille. Muistutetaan vielä kerran: korjausten puute ja kunnollinen siivous eivät hyödytä myyjää.

Sinun tulee olla varautunut siihen, että potentiaalisten ostajien lisäksi kiinteistönvälittäjät haluavat vierailla asunnossa. He eivät todennäköisesti esittele itseään sellaisina puhelimitse. Mutta heti kun he ylittävät talon kynnyksen, he alkavat heti tarjota palveluitaan. Voit myydä uuden asunnon ilman välittäjien apua. Mutta jos kiinteistö ei näytä edustavalta ja sinun on suoritettava kauppa nopeasti, on järkevää käyttää asiantuntijoiden apua.

Kiinteistönvälittäjien lisäksi ilmoitukseen voivat tulla ne, jotka ovat tottuneet tienaamaan laittomasti. Mahdollisten ostajien varjolla rosvot saapuvat taloon, tutkivat omistajan käyttäytymistä ja katsovat, mitä arvoesineitä asunnossa on. Jos asuintilaa katsomaan tullut henkilö vaikuttaa epäilyttävältä, pyydä hänen passiaan. Voit sopia, että ostaja ottaa asiakirjat mukanaan puhelimitse. Kunnollinen ihminen ei pelkää tällaista pyyntöä. Mutta useimmat "väärennetyt" ostajat eivät halua tulla.

Katsomisen aika kannattaa valita huolella. Ihannetapauksessa tämän pitäisi tapahtua päivänvalossa. Jos et voi sopia tapaamista päivän aikana (esimerkiksi asiakas työskentelee myöhään), kutsu ystävä tai naapuri. Näin voit suojautua epäilyttävältä henkilöltä.

Huoneen tarkastuksessa pimeässä on etunsa. Jos asunnossa on puutteita, potentiaalinen ostaja ei välttämättä huomaa niitä.

Mitä asiakirjoja tarvitaan?

Jos ostaja on valmis suorittamaan osto-myyntitapahtuman, on aika laatia asiakirjat. Kannattaa laittaa etukäteen kuntoon asunnon omistajan passi ja tilojen tekninen passi, josta käy ilmi pääparametrit. Asunnon myynti on myös mahdotonta ilman siihen rekisteröityneiden perheenjäsenten suostumusta. Ainoat poikkeukset ovat alle 18-vuotiaat lapset. Lisäksi tarvitset seuraavat asiakirjat: todistus henkilökohtaisen tilin tilasta, ote talorekisteristä, kopio talous- ja henkilötilistä, todistus verotoimistosta.

Myyjä ja ostaja tekevät esisopimuksen asiakirjojen valmisteluvaiheessa. Samalla asunnosta maksetaan takuumaksu. Tämä takaa ostajan rehelliset aikeet. On vaikea päättää, kannattaako asunto myydä nyt ilman vakuuksia. Kaikkien tarvittavien paperitöiden täyttäminen on kallis prosessi. Useimmat todistukset ovat kuitenkin voimassa enintään kuukauden. Jos ostaja vetäytyy kaupasta viime hetkellä, rahat menevät hukkaan. Takuumaksua ei palauteta ostajalle.

Myymme asunnon asuntolainalla

Kiinnityskiinteistöjen kaupat voidaan suorittaa vasta, kun asiasta on sovittu sen rahoituslaitoksen kanssa, jonka kanssa lainasopimus on tehty. Ensinnäkin myyjän on hankittava asianmukainen lupa pankilta. Seuraava askel on määrittää tarkka summa, joka asunnonomistajan on maksettava takaisin rahoituslaitokselle. Tämä on erotus korkoineen lainan kokonaissumman ja asunnonomistajan jo maksaman rahan välillä.

Tärkeä! Asunnon saa myydä asuntolainalla vain, jos mahdollinen ostaja on tietoinen sopimuksen tekemisestä pankin kanssa. Rahoituslaitos antaa erityisen todistuksen, joka vahvistaa kiinteistön myynnin laillisuuden. Ja sitten kaikki on yksinkertaista. Menettelytapa on sama kuin tavallisten kiinteistöjen myynnissä. Myyjän on kerättävä kaikki asiakirjat ja hankittava asuntoon rekisteröityjen sukulaisten suostumus.

Kuinka myydä asunto, jos se kuuluu usealle omistajalle?

On mahdollista myydä osa asunnosta. Samaan aikaan kaupassa on valtava määrä vivahteita. Sitä ei voi edes verrata asuntolan tai talon huoneen myyntiin, ongelmana on, että osakkeen rajojen määrittäminen on melko vaikeaa. Tilan osaomistaja voi miehittää koko huoneen. Mutta tämä ei tarkoita, että hän olisi sen laillinen omistaja.

Tämä on mahdollista vain, jos asunto yksityistetään. Tässä tapauksessa koko tiloilla on yhteinen henkilökohtainen tili. Venäjän federaation lainsäädännön mukaan usean henkilön omistama asunto voidaan myydä vain heidän kaikkien suostumuksella. Osaomistaja saa ensin oikeuden ostaa osakkeen.

Vaimolla on mahdollisuus myydä miehelleen asunto tai sen osuus. Kauppa voidaan tehdä ulkopuolisen ostajan kanssa vain yhteisymmärryksessä tähän asuintilaan rekisteröityneiden kanssa. Asunnon omistajat saavat ilmoituksen, jossa on tietoa tulevasta myynnistä. Jos toinen omistaja ei kuukauden kuluessa päätä ostaa myytävää osaa, sitä voidaan tarjota kolmansille osapuolille.

Kaikki eivät tiedä, onko mahdollista myydä osa asunnosta, jos siinä asuu alaikäisiä lapsia. Tähän kysymykseen on vaikea vastata. Jokainen tilanne on yksilöllinen. Päätös voidaan tehdä oikeudessa, jos omistajat eivät pääse yksimielisyyteen yksityiskohdista.

Kuinka tehdä osto-myyntisopimus?

Ennen asunnon myyntiä on tarpeen selvittää perusasiakirjojen oikeellisuus. Kun ostaja löytyy, tämä auttaa tekemään osto- ja myyntisopimuksen paljon nopeammin. Tämä on tärkein oikeudellinen asiakirja, joka kuvaa tapahtuman vivahteita.

Sopimuksen tärkeimmät tiedot sisältävät kiinteistön arvon ja kuvauksen kaupan kohteesta. Lisäksi siinä ilmoitetaan osapuolten passitiedot ja luetellaan myös kiinteistön myyntiin tarvittavat asiakirjat. Jos ostaja on maksanut talletuksen etukäteen, tämä tieto näkyy myös sopimuksessa. Kiinteistön oston ja myynnin pääasiakirjassa kuvataan osapuolten velvoitteet, keskinäiset sopimukset ja ilmoitetaan myös kaupan päivämäärä.

Osto-myyntisopimus on tärkein asiakirja, jonka perusteella rahaa voidaan siirtää. Jos maksu suoritetaan muulla kuin käteisellä, tämä on ilmoitettava. Syötetään myös tiedot rahoituslaitoksesta, jonka kautta tapahtuma suoritetaan, ja tilinumero.

Kriisi on kriisi myös Afrikassa

Monet ihmiset ihmettelevät nykyään, kannattaako asunnon myynti vuonna 2015? Ja tämä ei ole yllättävää. Maan taloudellinen tilanne on edelleen epävakaa. Tämä vaikuttaa ennen kaikkea kiinteistömarkkinoihin. Kysymys siitä, kannattaako asuntoa nyt myydä, ei herää paitsi ulkomaille muuttoa suunnitteleville. Tässä tapauksessa on välttämätöntä päästä eroon omaisuudesta mahdollisimman nopeasti. Samalla asumiskustannukset voidaan aliarvioida huomattavasti.

Kuluneen vuoden aikana hinnat kiinteistömarkkinoilla ovat nousseet 10 %. Samaan aikaan venäläisten keskipalkka pysyi ennallaan. Ihmisten täytyy säästää merkittävästi saadakseen tarvittavan määrän. Tämä liittyy kiinteistömarkkinoiden toiminnan vähenemiseen. Asiantuntijat ennustavat, että vuonna 2015 toteutuu paljon vähemmän transaktioita. Näin ollen ongelmaa ei ole enää mahdollista ratkaista periaatteella "Myyn asunnoni korkeaan hintaan". Asuntojen jälleenmyyntihinnat ovat laskeneet merkittävästi viime kuukausina. Niiden, jotka haluavat myydä kiinteistöjä kannattavasti, kannattaa odottaa vielä muutama vuosi. Analyytikot toivovat, että maan taloudellinen tilanne pian tasaantuu.

Lopuksi tarkastellaan lyhyesti toista vaihtoehtoa. Yhä useammat nuoret perheet haluavat ostaa kiinteistön rakennuttajalta. Tämä pahentaa tilannetta entisestään, ja ostajan houkutteleminen on mahdollista vain ihanteellisella sijainnilla ja eurooppalaislaatuisella remontilla. Samalla asunnon hintaa pitäisi alentaa merkittävästi. Myyjä on vaarassa menettää yli 15 % asunnon todellisesta arvosta.

Asunnon osto- ja myyntikaupan toteutuminen kiinnostaa sekä ensimmäistä kertaa tähän törmääviä että suhteellisen äskettäin prosessiin osallistuneita: lainsäädäntö muuttuu, menettelyä parannetaan. Kaupantekovaiheet pysyvät ennallaan.

Kun olet löytänyt unelmiesi kotisi useiden tarjousten joukosta, valmistaudu pitkään asunnon osto- ja myyntiprosessiin.

Lähes kaikki kiinteistöt myydään välittäjien kautta.

Vakiosopimus kiinteistönvälittäjän kanssa määrittelee sen vastuun kiinteistön valinnasta ja konsultointipalveluista. Itse asiassa he eivät voi, eikä lain näkökulmasta ole velvollisia, takaamaan asunnon laillista puhtautta ja siten myös itse liiketoimen. Osto-myyntisopimuksessa (sekä alustavassa että pääasiallisessa) kiinteistönvälittäjää ei edes mainita.

Aluksi, ennen sopimuksen allekirjoittamista kiinteistönvälittäjän kanssa, kiinteistön oikeudellinen puhtaus tarkistetaan tutkimalla:

  • Lomake 7 (kohteen tekniset tiedot) ja (tai) maarekisteripassi;
  • Lomake 9, joka sisältää tiedot kaikista asuntoon rekisteröidyistä;
  • kuitit sähkölaskujen maksamisesta, todistus velan puuttumisesta;
  • esineen omistusoikeusasiakirjat - omistustodistus ja asiakirja, joka vahvistaa tällaisen oikeuden syntymisen perusteen (vaihtosopimus, yksityistäminen, myynti ja osto, perintötodistus).

Tässä vaiheessa kiinteistönvälittäjät esittävät yleensä kopiot. Pyydä alkuperäiset, koska ne voidaan rekisteröidä oikeuslaitokseen toista tapahtumaa varten, ja ennakko (talletus) on jo maksettu.

Pääsopimuksen solmimishetkellä myyjä on velvollinen toimittamaan edellä mainitun lisäksi:

  • ote yhtenäisestä valtionrekisteristä, josta käyvät ilmi nykyiset omistajat ja rasitteet (onko omaisuus takavarikoitu tai pantattu);
  • puolison antama valtakirja myyntioikeudesta (jos sellainen on);
  • jos toinen omistajista on holhouksen alainen (lapsi tai epäpätevä), vaaditaan edunvalvontaviranomaisten lupa. Asiakirja myönnetään kuukauden kuluessa hakemuksen jättämisestä.

Sinun ei pitäisi luottaa luottolaitoksen erityisapuun asuntolainaa haettaessa. Lainanantaja puolustaa omia etujaan - lainanottajan kohde, henki (ja joskus omistusoikeus) vakuutetaan, ja hänen velvollisuutensa maksaa velka kokonaisuudessaan takaisin (jos vakuutusmaksut eivät ole riittäviä) mainitaan sopimuksessa.

Tärkeää: Kun tarkistat luetteloa henkilöistä, jotka ovat koskaan rekisteröityneet tietylle alueelle, sinun on selvennettävä:

  • kunnioitettiinko kaikkien yksityistämishetkellä rekisteröityjen, erityisesti alaikäisten ja epäpätevien oikeuksia;
  • perillisten piiri, jos asunto on peritty, ja oliko kysyttävää.

Mielenterveysneuvolan ja edunvalvontaviranomaisten todistukset auttavat hälventämään epäilyjä, mutta vain kiinteistön omistaja voi saada ne. Tällaisten tietojen antamisesta kieltäytyminen kiistanalaisissa tilanteissa on syy tarkastaa muita arvopapereita tarkemmin ja jos kauppa toteutuu,,vakuuttaa omaisuuden omistusoikeus (omaisuuden luovutusriski - omistusoikeuden menetys).

Jos ostoon tarvittava summa on käsillä, voit tehdä asunnon asiakirjat tarkastettuasi kaupan. Osto-myyntiennakkosopimus auttaa suojaamaan haluamaasi omaisuutta muiden ostajien vaatimuksilta, jos on tarvetta odottaa (kiinnitys, muun omaisuuden myynti).

Tässä asiakirjassa myynti- ja ostokohdetta koskevien perusasioiden lisäksi on tärkeää ilmoittaa:

1 – ehdot:

  • sopimuksen tekeminen;
  • rahan siirto;
  • asunnon todellinen siirto ostajalle;
  • ostajalle vieraiden henkilöiden rekisteristä poistaminen;

2 – laskentamenettely:

  • – tuleeko ennakkomaksu ja missä muodossa:

ennakkomaksu (jos osto-myyntisopimus puretaan ostajan aloitteesta, tämä summa jää myyjälle)

talletus, joka palautetaan ostajalle, jos jompikumpi osapuoli kieltäytyy allekirjoittamasta pääasiakirjaa;

  • kohteen kustannusten maksulähteet (joka osa maksetaan omista varoista, mikä lainavaroista);
  • maksumäärät ja rahansiirtotavat;
  • apuohjelmien maksamiseen;
  • erityisehdot (jäävätkö huonekalut, kalliit putkistot, jotka voidaan korvata halvemmalla analogilla asunnon siirtoon mennessä jne.).

On tarpeen sopia ja sopimuksessa määrätä (sekä perus- että alustavassa), kuka maksaa rahansiirtoon liittyvät kustannukset (lokeron vuokraus, välitys tilisiirrosta), kenen nimissä varat vastaanotetaan.

Pääsopimuksen tekeminen on vielä tärkeämpi prosessi kuin esisopimuksen tekeminen.

Se selventää osapuolten välistä sovittelumenettelyä ja täsmentää, kuka hyväksyy rahat ja miten. Jos ennakko (talletus) on maksettu, tämä on ilmoitettava.

Kiinnitä huomiota asunnon kuvaukseen: mitä yksityiskohtaisemmin tämä tehdään, sitä parempi. Kirjoita osoitteen lisäksi muistiin:

  • kiinteistönumero;
  • alue, sekä yleinen että asuinalue;
  • talon parametrit (sen rakennusvuosi, materiaali, josta se rakennettiin);
  • esineen sijainti talon sisällä (sisäänkäynnin numero, kerros).

Määritä muut kohdat (asunnon luovutuksen ehdoista, asuntoon jäävän omaisuuden luettelosta).

Laskeminen

Laskeminen on mahdollista seuraavilla tavoilla:

  • käteisenä;
  • rahansiirto;
  • tallelokeron kautta;
  • luottokirje.

Ensimmäisessä tapauksessa puhumme yleensä ennakkomaksusta (talletus). Rahansiirto tulee dokumentoida kuitilla. Se kirjoitetaan käsin tai kirjoitetaan tietokoneella. Mutta sen pitäisi kuvata mahdollisimman yksityiskohtaisesti:

  • kuka on saanut rahat (erityisesti kuka myyjistä, jos niitä on useita), hänen passitiedot, tiedot hänen asuinpaikastaan ​​(rekisteröinti);
  • maksuperuste (osto-myyntisopimus, sen painatus);
  • On suositeltavaa ottaa mukaan todistaja, joka tekee muistiinpanon, että varat on siirretty hänen läsnä ollessaan. Asiakirjassa tulee olla myös hänen passinsa tiedot.

He yrittävät tehdä pankkisiirron suoraan tapahtumapäivänä ennen käyntiä notaarin tai oikeusviranomaisten luona. Rahansiirron vahvistus on pankin antama veloitusmääräys. Kopion paperista voidaan antaa myyjälle alkuperäisen esittämisen jälkeen.

Tallelokeroa käytetään usein asuntolainalla ostettaessa. Myyjä ja ostaja tekevät yhdessä pankin kanssa sopimuksen sen avaamisesta. Asiakirjassa kerrotaan, kenellä ja millä ehdoilla on oikeus päästä turvatilaan ja käyttää avainta, ts. saada rahaa.

Tavanomaisessa kaupankäynnissä ostaja vastaanottaa kaupantekopäivänä lainattuja varoja tai tuo oman käteisensä. Sekä myyjä että ostaja menevät yhdessä turvatilaan, tarkistavat pinot, vastaako panttisumma sopimusehtoja, laittavat rahat kassakaappiin ja lähtevät kauppaan. Rekisteröinnin jälkeen seuraavilla on oikeus palauttaa rahaa:

  • myyjä esittää pankin työntekijälle rekisteröidyn osto- ja myyntisopimuksen ja passin;
  • ostajalle sovitun ajan päätyttyä, jos kauppaa ei tapahdu.

Remburssi on ostajan avaama pankkitili, josta myyjällä on oikeus määrätä kauppatapahtuman rekisteröinnin ja tarvittavien asiakirjojen esittämisen jälkeen. Järjestelmä on samanlainen kuin tallelokero, jossa on tallelokero.

Tapahtuman rekisteröinti

Kiinteistön omistusoikeus syntyy vain silloin, kun tämä tosiasia on rekisteröity valtion rekisteriin (USRE), eikä heti sen jälkeen, kun asiakirjat on siirretty rekisterinpitäjälle.

Rekisteröintiin vaadittavat asiakirjat:

  • passit (alaikäisten syntymätodistukset, ulkomaalaisten oleskeluluvat tai sisäasiainministeriön rekisteröintimerkinnällä varustetut kansalliset passit) ja niiden kopiot kaikilta operaatioon osallistuneilta;
  • valtakirja, jos toinen osapuolista toimii edustajan välityksellä tai on naimisissa (silloin vaaditaan myös todistus sen tekemisestä);
  • edunvalvontaviranomaisen lupa, jos joku myyjistä on alaikäinen tai työkyvytön;
  • maarekisteripassi;
  • otsikkoasiakirjat;
  • rekisteröintihakemus (rekisteröijän tulostama);
  • kuitti (kopio) valtionveron maksusta.

Paperipaketin tarkistamisen jälkeen molemmille osapuolille annetaan kuitti, joka vahvistaa sen vastaanottamisen. Asiakirjaa tarvitaan:

  • rekisteröintiprosessin seuranta verkossa tai puhelimitse;
  • hankkimalla omistustodistuksen ja rekisteröidyn sopimuksen.

Kaupan voi suorittaa myös notaari, mutta asunnon omistusoikeuden siirto edellyttää edelleen yksinomaan valtion rekisteröintiä oikeusviranomaisille. MFC:t tarjoavat samanlaisen palvelun.

Virheiden esiintyminen asiakirjoissa (mikä tahansa) tai epätäydellisten asiakirjojen toimittaminen on peruste rekisteröinnin keskeyttämiselle tai sen epäämiselle.

Jos kiinteistö on omistettu alle 5 vuotta (jos on ollut lahjoitus, perintö tai yksityistäminen - 3 vuotta) ja maksaa yli miljoona ruplaa, myyjä on velvollinen maksamaan 13 % tuloveroa ylittävästä kauppasummasta. määritetty määrä. Tämän välttämiseksi sopimuksessa on ilmoitettu alhaisempi hinta. Ostajan kannalta tämä on täynnä sitä tosiasiaa, että oikeudenkäynnissä tuomioistuimessa jälkimmäinen lähtee siitä, että vain asiakirjassa mainittu summa maksettiin asunnosta.

Poistumiskeino on ilmoittaa, että kiinteistö myydään 1 miljoonalla ruplasta, mutta siihen liittyy X ruplan arvoisia erottamattomia parannuksia, joissa X on kiinteistön kokonaishinta miinus 1 miljoona ruplaa. Samanlaisia ​​muotoja hyväksyvät myös asuntolainaa myöntävät luottolaitokset.

Mutta ostajalla on oikeus saada kerran elämässään verovähennys asunnon ostamisen yhteydessä sopimuksessa määritellylle summalle (enintään 2 miljoonaa ruplaa). Jos ilmoitat pienemmän arvon, hän voi menettää osan verovähennyksen määrästä. Jos asiakirjoissa on 1 miljoona ja maksetaan 2 miljoonaa, tappiot ovat:

(2 000 000 – 1 000 000) x 0,13 = 260 000 ruplaa.

Lisäksi myyjä on vapautettu tuloverosta, jos hän myy ainoan asuntansa.

Älä ole ujo! Jos et ole varma, pyydä nähdäksesi paperit ja esine uudestaan ​​ja uudestaan, tarkista ne huolellisesti (vaikka hitaasti). Maksat paljon rahaa, sinulla on oikeus tarkistaa kaikki, mikä vaikuttaa epäilyttävältä, selvittää kaikki kiistanalaiset asiat.

Jos valitukset liittyvät asumisen laatuun, tee kaupat. Vaadittua määrää on täysin mahdollista vähentää osalla tulevien korjausten kustannuksia.
Jos ehdot eivät ole tyydyttäviä, sinun tulee kieltäytyä kaupasta tai lykätä sitä.