Строительство жилья в наше время - одно из самых рентабельных направлений бизнеса. Это связано с тем, что жилье будет нужно всегда, на него существует устойчивый спрос, который иногда опережает предложение. Если вы захотите вложить деньги в строительство многоквартирного жилого дома или привлечь инвесторов, то вам, конечно же, понадобится бизнес-план.

Цель и обоснованность проекта

Основная цель проекта состоит в строительстве многоквартирного жилого дома с последующей продажей готовой недвижимости. Дополнительными целями могут служить удовлетворение спроса жителей города на комфортное жилье и благоустройство территории, прилегающей к вашей постройке. Бизнес-план строительства жилой недвижимости подразумевает, что в вашем проекте грамотно изложена целесообразность возведения «многоэтажки» именно в этом районе с обоснованиями в виде оценки рынка недвижимости и степени рентабельности.

Но начать следует с юридического обоснования проекта. Для начала строительства жилого дома вам понадобится ряд документов, получение которых займет немало времени и нервов, а значит для работы в этом направлении вам потребуется отдельные сотрудники. Итак, вам будет нужен арендный договор или документ, в котором подтверждается ваше право собственности на данный земельный участок, а также разрешение на строительство, полученное в администрации города, лицензия на строительные работы, согласование проекта с управлением архитектуры, выкопировка из Генплана необходимой градостроительной документации и т. д.

Любой бизнес-план подразумевает подробное описание проекта. Мы предлагаем для строительства девятиэтажный жилой дом с расположением офисных помещений на первом этаже и парковкой для стоянки автомобилей.

Место строительства многоквартирного жилого дома - областной центр в центральной части России, так как здесь поддерживается высокий спрос на жилье, а значит и соответствующие цены на квадратный м жилья.

Помимо этого, конкуренция здесь не такая высокая как на рынках Москвы или Подмосковья.

Вернуться к оглавлению

Исследование рынка жилья

Исследование рынка привнесет в наш бизнес-план экономическую обоснованность проекта. Дело в том, что из-за высокого уровня необходимых инвестиций обладает и известными рисками. В связи с этим выбор места для строительства и характеристики будущего жилья должны тщательным образом просчитываться, чтобы вы могли извлечь максимальную выгоду из данного проекта. Мы должны выяснить, сколько квадратных метров жилья было введено за последний год в указанном районе (городе), какая наблюдается при этом динамика показателей, увеличивается или уменьшаются темпы застройки в данном муниципальном образовании.

Немаловажным является владение информацией о том, жилье какой ценовой категории пользуется самым большим спросом. Потенциал роста рынка жилой недвижимости зависит и от деятельности банков, точнее от их активности в области ипотечного кредитования, поскольку далеко не каждый человек в наше время способен приобрести жилье без использования заемных средств.

Чем выше покупательная способность населения в данной местности, тем больше жилья повышенной комфортности можно продать (вплоть до элитного жилья) и тем дороже может стоить квадратный метр недвижимости.

Итогом исследования рынка должны стать экономически обоснованные расчеты по стоимости квадратного метра жилья. Это поможет не только правильно сформировать ценовую политику, но и обеспечит быстрый сбыт конечной продукции (готового жилья). В итоге вы сможете быстрее приступить к реализации нового проекта, увеличить оборот своих денежных средств и повысить уровень собственных доходов.

Вернуться к оглавлению

Сотрудничество с местными властями

Следует знать, какую жилищную политику ведет местная администрация, участвует ли она в федеральных (региональных) программах по расселению жителей города из ветхого и аварийного жилья, закупает ли готовую жилую недвижимость или участвует ли в строительстве в качестве соинвестора. Зачастую сотрудничество с местными властями в рамках муниципально-частного партнерства может оказаться весьма выгодным. Имеется в виду не только информационная и консультационная поддержка по строительству многоквартирного жилого дома, но и прямое участие местных властей в форме капитальных вложений.

Следует учитывать, что оформление необходимой документации, которое в некоторых случаях тянется годами, в данной ситуации может происходить в рекордно сжатые сроки.

Еще одна особенность работы с муниципальными образованиями состоит в возможности сотрудничества на стадии формирования проекта. Зачастую местным администрациям необходимы жилые помещения небольшого метража, которые не пользуются популярностью у застройщиков, но жизненно необходимы муниципальным властям для реализации программ по расселению жителей города из аварийного жилья. Другими словами, ваш бизнес-план может предусматривать строительство жилья различной планировки и метража для нужд местных властей, что гарантирует вам рынок сбыта и полностью исключит некоторые риски.

Вернуться к оглавлению

План производства

Бизнес-план обязательно включает в себя основные показатели будущего многоквартирного жилого дома. Мы должны указать тип и площадь застройки, общую площадь жилой и коммерческой недвижимости, количество корпусов (если их 2 или больше), общее количество квартир и коммерческих объектов. Если имеется возможность указать, под какую конкретную коммерческую недвижимость выделяются площади (например, для расположения торговых центров, фитнес-клубов, салонов красоты и т. д.), то это только украсит ваш бизнес-план и поможет привлечь инвесторов.

Ваш бизнес-план должен четко прописывать срок основных работ и их пошаговый план - от оформления разрешительной документации до сдачи построенного объекта в эксплуатацию. Перед началом строительства по закону необходимо проведение подготовительных и земляных работ, получение геологической экспертизы, подтверждающей возможность постройки жилого дома на этом участке. Необходимо включить в ваш бизнес-план ежеквартальный план-график проведения всех строительных работ: подготовки территории и закладки фундамента, возведения здания и монтажных работ, необходимых внутренних и отделочных работ. Как уже становится ясно из вышеизложенного, для постройки многоквартирного жилого дома вам понадобится полный штат сотрудников различных специальностей. Если вы не хотите сами осуществлять строительную деятельность, то можно заключить договор с профильной организацией.

Вернуться к оглавлению

Расходы на строительство

Стоимость проекта в среднем составит 250-350 млн. рублей, хотя размер инвестиций зависит от множества факторов: стоимости строительных материалов, размеров и особенностей земельного участка, масштабов самого проекта, техоснащения здания, благоустройства прилегающей территории и т. д. Основными строками расходов при строительстве многоквартирного жилого дома станут возведение здания и прокладка необходимых инженерных коммуникаций. Ежемесячная заработная плата занятого на строительство персонала составит сумму от 250 тыс. рублей.

Бизнес-план может предусматривать как инвестирование собственных средств, так и привлечение соинвесторов, включая дольщиков. Дело в том, что закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» №214-ФЗ разрешает привлекать граждан, заинтересованных в приобретении жилья, в качестве соинвесторов, то есть фактически продавать жилье на стадии строительства. Это весьма выгодно, если вы не обладаете всеми необходимыми средствами для начала строительно-монтажных работ, но снижает при этом стоимость конечной продукции, то есть квадратного метра недвижимости.

Жилая недвижимость сегодня востребована практически в любом городе. Многоквартирные дома – приоритетное направление этого бизнеса. Но для строительства жилого дома требуются внушительные инвестиции, поэтому часто к строительству привлекают инвесторов. В целом бизнес приносит немалые доходы, но требует серьезной организационной работы.

Необходимая документация

Прежде всего, бизнес-план строительства жилого дома должен предусмотреть официальную регистрацию застройщика. Обычно застройщик регистрируется как общество с ограниченной ответственностью. При регистрации указывается основное направление деятельности ООО – строительство объектов жилой недвижимости.

Чтобы начать строительство многоквартирного дома, необходима такая документация:

график финансирования возведения дома;
согласованный план выполнения работ;
проектная документация;
заключение по проекту, где должна стоять виза градостроительства и отдела по архитектуре администрации города;
лицензия на строительно-монтажные работы;
разрешение на строительство, которое надо получить в администрации города;
договор аренды или покупки земельного участка, на котором возводится дом;
заключение госэкспертизы.

Это далеко не исчерпывающий перечень документации. Как правило, в список входит более пятидесяти документов, которые могут отличаться в зависимости от региона строительства.

Анализ рынка недвижимости в регионе

Несмотря на то что рынок испытывает хроническую потребность в первичном жилье, конкуренция в этом направлении строительства небольшая. Такая ситуация связана с высокими рисками возведения жилой недвижимости. Поэтому на первом этапе реализации идеи важно провести точный и детальный анализ всех факторов, влияющих на дальнейшую реализацию жилья.

Вам нужно выяснить, что представляет собой рынок жилой недвижимости в выбранном для строительства районе: какие квартиры предлагаются, какого статуса, в каком объеме и по какой цене. Постарайтесь узнать, сколько квадратных метров было продано за последний год, какая динамика продаж и строительства новых объектов. Оцените, насколько ваш объект впишется в общую инфраструктуру района.

Оцените покупательную способность в регионе и условия местных банков по ипотечному кредитованию. От этих данных зависит статусность вашего будущего многоквартирного дома и, соответственно, цена за квадратный метр. Цену необходимо детально обосновать.

Выгоды работы с местными властями

На стадии формирования целей проекта стоит уточнить, какой жилищной политики придерживается местная администрация. Если она участвует в государственных программах расселения городских жителей из аварийного жилья, она может:

закупать готовую недвижимость;
инвестировать строительство;
оказывать информационную поддержку;
оказывать поддержку по оформлению документации.

Последнее положение крайне важно, так как при самостоятельном строительстве оформление документации может затянуться на годы.

Но в этом случае редко приходится рассчитывать на постройку домов премиум-класса. Обычно власти интересуются квартирами небольших площадей, куда можно расселить жителей из аварийных жилищ.

План реализации проекта

Проект реализовывается строго поэтапно.

Выбор земельного участка

Прежде всего, надо выяснить насколько близко к нему расположены городские электро-, водо- и теплосети. Чем они ближе, тем меньше средств придется вкладывать для прокладки нужных коммуникаций, тем меньше будет стоить квадратный метр ваших квартир. То же самое касается телефонных сетей и кабелей интернет-провайдеров. Последнее сегодня одно из основных условий, которые выдвигаются покупателями.

Большим плюсом к реализации квартир будет наличие хорошей транспортной развязки, различных торговых и культурных центров, детских садов, поликлиник, школ, больниц и прочего.

Обратите внимание, что в каждом городе разрабатывается собственный градостроительный план на ближайшие пару лет. Намного проще будет получить разрешение на строительство на тех участках, где в соответствии с ним запланированы постройки жилых домов. Идеальный вариант – получить государственный заказ на возведение таких объектов.

Геологическая экспертиза и топография

Перед началом строительства обязательно проводятся разведочные работы, по результатам которых определяется, на какую глубину можно закладывать фундамент, какими могут быть особенности его конструкции, из каких материалов следует строить дом.

Это определяют по таким показателям местности:

Климатические и погодные условия.
Рельеф участка и местности.
Глубину, на которой располагаются грунтовые воды.
Степень возможной усадки здания.
Свойства и состояние грунта.

Эти работы проводят специальные геологоразведывательные компании.

Подготовка проекта объекта

На этом этапе задействуются проектировщики, инженеры, дизайнеры, которые будут использовать полученную на предыдущем этапе информацию. Они создают проект внешнего вида здания, плана квартир, придомовой территории. На этом этапе учитывается, как дом впишется в ландшафт, насколько он соответствует плану градостроительства, каким будет вид из квартир домов. Последнее влияет на их цену.

В плане надо указать:

количество квартир;
количество коммерческих объектов;
количество корпусов;
общую жилую площадь;
общую коммерческую площадь;
тип застройки и прочее.

Реализация проекта

Затем надо прописать четкий пошаговый план-график проведения и сдачи работ:

оформление документации;
подготовка территории;
закладка фундамента;
возведение здания;
проведение коммуникаций;
внутренние и внешние отделочные работы;
облагораживание территории.

Последний пункт предусматривает прокладку тротуаров и высадку деревьев, кустов. Чем более ухоженной будет территория нового дома, тем дороже будут стоить квартиры в нем.

Расходы

Жилой 10-этажный дом на пять подъездов в среднем потребует вложений около 300 млн руб. Но эта цифра весьма условна, так как зависит от целого ряда факторов: от стоимости строительных материалов до масштабности и типа проекта. Основные средства уйдут на прокладку коммуникаций, возведение здания и зарплату персоналу.

Средства можно вкладывать собственные или привлеченные от инвесторов. Последними могут быть будущие жители домов, которые вносят деньги в размере стоимости своей будущей квартиры. Все эти расходы должны отражаться в сметном счете.

Доходы

Прибыль проекта составляет продажа квартир. По словам экспертов, себестоимость квадратного метра в многоквартирном доме не превышает 25 тыс. руб., в то время как средняя стоимость на рынке составляет 35 тыс. руб.

Дополнительную прибыль можно получать со сдачи в аренду или продажи коммерческих площадей под фитнес-клубы, оздоровительные центры, торговые заведения и прочее. Хорошую прибыль дает стоянка или прилегающие гаражи.

Рентабельность проекта держится на уровне 10-15%. Окупится он примерно через 4 года после начала возведения дома.

Определите, располагаете ли вы достаточными средствами, возможностью взять кредит на самостоятельный старт или необходимо привлекать инвесторов. Если средства уже есть, можно создать ИП, для привлечения крупной суммы со стороны лучшим выбором станет организация ООО.

Изучите спрос на недвижимость в своем регионе. В зависимости от этого следует выбирать направление деятельности: строительство таунхаусов, коттеджей на продажу или деревянных домов под заказ.

При составлении бизнес-плана следует учитывать сезонность, среднюю стоимость жилья в вашем регионе и покупательские возможности населения. Спрос на строительство жилья очень высокий, но начинать лучше с узкой специализации и выбрать самые востребованные варианты, позволяющие выйти на окупаемость в самые короткие сроки.

Основные риски

Конкуренция в строительной сфере высокая. Новичку необходимо выбрать узкую специализацию и предлагать клиентам максимально высокий уровень сервиса. Ваше преимущество – возможность сконцентрироваться на мелочах. Крупные строительные компании не располагают такой возможностью в силу особенностей организации менеджмента.

Зависимость от сезона. Все этапы строительства коттеджей можно осуществить весной и летом. При правильной организации работ и наличии достаточных средств для обеспечения строительства под ключ в полном объеме, вы можете приступить к продаже дома уже осенью. Если эти условия не соблюдаются, риск заморозить строительство до следующего сезона очень высок. Приступая к работе, убедитесь, что располагаете всем необходимым для сдачи объекта к запланированному сроку.

Местоположение

Офис компании должен располагаться в центральном или деловом районе города. Здесь вы будете проводить встречи с клиентами и партнерами. Также, в центральном офисе будут работать проектировщики, бухгалтера, менеджеры по работе с клиентами и поставщиками.

Помещение для хранения оборудования и производства сборных деревянных домов должно находиться в промышленном районе или на окраинах города. Подойдут производственные и складские помещения. Важный момент – удобная транспортная развязка и возможность подвести необходимые для деятельности коммуникации.

Если вы специализируетесь на возведении коттеджей или таунхаусов и последующей их продаже, добавляется вопрос поиска участка для строительства. Изучите планы развития города. Строить дома в отдаленной деревне, в которой отсутствует современная инфраструктура и удобная транспортная развязка, невыгодно. Ищите свободные участки в людной местности, с проведенными коммуникациями и в непосредственной близости к школам, магазинам, медицинским учреждениям и другим инфраструктурным объектам.

Заключите договор с риэлтором, который обеспечит вас информацией о средней стоимости жилья в каждом из районов. Выбрав интересные участки, закажите у геодезической службы проведения анализа почвы.

Оборудование

Приобретать дорогостоящую строительную технику не стоит. В зависимости от проекта на каждом этапе работ вы можете арендовать необходимое оборудование с персоналом у фирм, специализирующихся на предоставлении подобных услуг. Покупайте лишь те инструменты и оборудование, которые необходимы для вашей работы постоянно.

Если вы планируете продавать готовые деревянные дома, ситуация выглядит по-другому. Бригада лесорубов должна быть оснащена бензопилами и прочим инвентарем для заготовки древесины. Средства для транспортировки дерева к месту сборки можно арендовать. Сборка, которую лучше проводить зимой, также осуществляется с использованием бензопил, электро-рубанков и стандартного набора столярных инструментов. Для работы нужна мини- электростанция. Приблизительная стоимость комплекта оборудования для работы одной бригады – 50-60 тысяч рублей.

Кадры

Для строительства каркасных домов необходимо в летний период нанимать бригаду лесорубов (5 человек). Сборку также должны осуществлять 5-6 квалифицированных специалистов, которых владелец компании нанимает на полную ставку.

Для постоянной работы в компании, специализирующейся на строительстве домов под ключ, достаточно нескольких человек:

Руководитель.
- Прораб.
- Менеджер.
- Бухгалтер.
Всех остальных сотрудников можно привлекать на подрядных условиях в зависимости от этапа работ.
Ищите фирмы и бригады с узкой специализацией:

Проектирование.
- Земляные работы.
- Возведение стен.
- Внутренние работы.
- Прокладка электроснабжения и коммуникаций.
- Водоснабжение.
- Отделочные работы.
- Ландшафтный дизайн.

Предложений по каждому из пунктов очень много. Выбрав лучшие варианты в плане стоимости услуг, качеству и срокам проведения работ, вы можете в дальнейшем заключать с каждой из этих бригад или фирм договора о сотрудничестве для строительства следующих объектов.

Документы и лицензии

Для малоэтажного строительства не нужно получать лицензию и становиться членом СРО. Владельцу фирмы достаточно оформить в налоговой инспекции ИП или ООО и выбрать удобный вид налогообложения.

При наличии постоянных сотрудников нужно оформить компанию в службе занятости и социального страхования. Разрешение на строительство выдают местные власти. При проектировании объекта вы должны согласовать все нюансы с архитектурным бюро и службой пожарной безопасности.

Окупаемость

Многое зависит от средней стоимости жилья в конкретном регионе. В среднем, себестоимость строительства небольшого дома для одной семьи при условии сотрудничества с оптовыми продавцами строительных материалов и правильной организации работ составляет около 2 млн. рублей. Продажная стоимость таких домов колеблется в районе 3 млн. рублей. В течение одного сезона на строительстве одного дома вы можете заработать 1 млн. рублей.

Рентабельность строительства готовых деревянных домов достигает 30-40%. При правильной организации деятельности фирмы реально выйти на окупаемость через год-полтора.

Маркетинг

Главное условие успеха – качество, комплексное обслуживание и скорость выполнения работ.

Резюме

Бизнес по строительству домов отличается высокой рентабельностью. Разработав реальный бизнес-план и выбрав самое востребованное направление, вы можете привлечь инвесторов и выйти на окупаемость в течение 1-2 лет.

Бизнес-план проекта строительства 3-х этажного одноподъездного жилого дома на 36 квартир с техническим этажом

1. Введение

На фирме работают высококвалифицированные специалисты, имеющие успешный и многолетний опыт в проектировании, строительстве, недвижимости и Интернете.

Инвестиции в проекты жилых домов - выгодное вложение средств и перспектива преумножения капитала.

Для реализации данного бизнес-плана необходим объём финансирование в размере н е менее _________.

(уточняется, в зависимости от стоимости участка земли, его местонахождении и месторасположения и т.д.)

2. Краткое описание проекта

Цель проекта – инвестирование средств в строительство 3-х этажного одноподъездного жилого дома на 36 квартир с техническим этажом и балконами (далее - дом).

Инициаторами данного проекта являются юридические и физические лица.

Вхождение в проект осуществлено путем предоставления поэтапных инвестиций в строительство, в соответствии с укрупненным планом строительных работ.

Предполагаемая прибыль в течение 18 месяцев лет от данного проекта ожидается в размере не менее 100%.

3. Основные этапы инвестиций (укрупненный план строительных работ):

Покупка земельного участка в регуляции (целевая покупка участка земли с правом строительства на нем данного проекта).

Разработка всей проектной документации с привязкой к участку земли и коммуникациям. Согласование проекта в местных органах власти. Получение разрешения на строительство.

Строительство "нулевого цикла".

Строительство и отделка дома.

Благоустройство прилегающей территории. Устранение замечаний по дому.

На сегодняшний момент проведены следующие основные работы:

проведены маркетинговые исследования рынка недвижимости, строительных материалов и заработной платы;

разработана маркетинговая концепция продажи недвижимости в доме;

разработан эскизный проект дома.

частично разработана проектная документация дома;

создан мощный сайт по продаже недвижимости, который может быть использован в качестве рекламной площадки.

создан официальный сайт дома.

выбрана строительная организация - генеральный подрядчик строительства дома - строительная фирма "________";

подготовлен проект тендера на закупку строительных материалов.

Дом позиционируется как современный, быстровозводимый, экологически чистый, среднего класса.

Дом представляет собой одноподъездную секцию в три этажа с техподпольем и техническим этажом.

У дома прямоугольная форма в плане с размерами в осях около 42 ,8 м. х 17,0 м. и высотой около 12,7 м.

Запроектированная высота жилого этажа в чистоте - 3,0 м.

Запроектированная высота техподполья в чистоте - 1,8 м.

Запроектированная высота технического этажа в чистоте - 1,8 м.

Высота нулевой отметки первого этажа – 0,6 м.

Технико-экономические показатели дома
Площадь застройки здания около 726,7 м2.
Площадь всех этажей дома, без учета техподполья и технического этажа, около 179 0,0 м2.

Общая площадь этажей дома с учетом техподполья около 2386,7 м2.

Общая площадь квартир около 1475 ,0 м2.

Типы квартир

Число квартир – 36.

Средняя площадь квартиры около 49,7 кв. м

Планировка, площадь квартир, общественных помещений и техподполья указаны в поэтажных планах.

Все квартиры имеют прихожую, санитарный узел с душевой кабиной и туалетом, одну или две комнаты.

Санитарные узлы (ванная комната и туалет) в квартирах совмещенные.

Планировка первого этажа не отличается от планировок остальных этажей.

Технический этаж (чердак) предусмотрен.

Балконы запроектированы для каждой квартиры со стороны главного и заднего фасада.

Основные преимущества проекта:

экономичность;

простота;

функциональность;

практичность;

экологичность;

сжатые сроки строительства;

минимальные требования к квалификации рабочих;

использование типовых и распространенных строительных материалов и конструкций;

проектная документация не подлежит обязательной экспертизе;

класс энергоэффективности В++.

Краткая сводная таблица основных показателей дома

Характеристика проекта	Показатель	Примечание
Срок строительства "под ключ", месяцев		Зависит от стоимости, площади, месторасположения и характеристик участка земли, требований заказчика к благоустройству территории и затрат на коммуникации
Общая стоимость проекта, евро	______
Срок продажи квартир, месяцев	3-6	Квартиры могут быть проданы уже на начальном этапе строительства. В большинстве случаев, не менее 75% квартир продаются к окончанию строительства, а оставшиеся квартиры продаются в течение ближайших 2-3 месяцев.
Оплата работ	Поэтапная	Порядок и этапы работ оговариваются индивидуально. Минимальная сумма оплаты (приобретение участка земли, разработка и согласование все проектной документации и строительство нулевого цикла) не менее 200 000 евро.
Предполагаемое место строительства	Согласно условиям строительства, указанным в пояснительной записке	Проект разработан для строительства практически в любом климате.

Инвесторами могут быть как частные, так и юридические лица из любой страны мира.

Прибыль получается за счет продажи, сдаче в аренду и управления недвижимостью в доме.

4. О бизнес-плане

Бизнес-план содержит информацию, характеризующую финансово-экономическую и организационную стороны проекта.

Некоторые сведения приведены в сокращенном виде для обеспечения условий конфиденциальности и удобства изучения бизнес-плана.
Цель данного бизнес-плана - привлечение внимания инвесторов и привлечение инвестиций в строительство дома.

5. Перспективы и планы развития проекта

На основе данного проекта могут быть построены иные дома как на территории России, так и в других странах.

6. Лицензии, патентные и иные права

Данный проект свободен от каких-либо обязательств в части соблюдения и охраны авторских прав. Претензий по нарушению авторских прав не имеется.

7. Степень риска

Строительство недвижимости в России относится к практически безрисковым видам инвестиций. Спрос на недвижимость в России на побережье растет с каждым годом.

Процедура получения разрешения строительства малоэтажных домов намного проще, чем, например, многоэтажных.

Какие-либо изменения фактического адреса офиса фирмы "________" на эффективность работы сайтов, на которых предлагается и рекламируется данный проект, не влияют.

Несмотря на то, что каждый год в России строятся новые дома, и выдаются многочисленные разрешения на строительство, спрос на недвижимость растет.

8. Заключение

Инвестиции в данный проект в сумме _ ____ - надёжное и перспективное вложение денег.

Предполагаемая прибыль в течение 12 месяцев лет от данного проекта ожидается в размере не менее __%.