Вы получили квартиру в новостройке и нашли множество дефектов ремонта? У вас кривые стены? Не спешите расстраиваться, ведь вы можете получить за них компенсацию до 600 000 рублей.

Как получить компенсацию за некачественный ремонт в новостройке?

Стоит сразу понять, что у вас есть срок в 5 лет для того, чтобы обнаружить недостатки квартиры и подать в суд на застройщика, чтобы он выплатил Вам компенсацию.

Более того, многие полагают, что если они при приеме квартиры в новостройке подписали акт приема-передачи квартиры или смотровой лист (или «лист осмотра»), то подавать в суд уже поздно. Но это совсем не так. Согласно ФЗ-214, подпись на акте приема-передачи квартиры или смотровом листе не имеют значения в данном случае.

Забегая вперед, скажем, что схема взыскания неустойки очень проста: пишете заявление застройщику и затем подаете в суд. Но обо всем по порядку.

Самые частые дефекты, за которые можно взыскать неустойку

К таким дефектам ремонта относятся:

Неровности стен;
Кафель с трещинами;
Некорректная укладка кафеля, ламината, линолеума или иных отделочных материалов;
Дефекты на любых отделочных материалах, если квартира приобреталась с отделкой;
Кривые стены (проверяются «уголком» и уровнем);
Неправильно выставлена горизонтальная поверхность пола (проверяется уровнем или шаром);
Кривые потолки;
Некачественная установка окон, сантехники и т.д.;

Процедура получения компенсации от застройщика за дефекты в новой квартире

Имейте ввиду, что очень часто все эти дефекты не видны сразу, при приеме новостройки жильцами. Поэтому в ФЗ-214 и предусмотрен срок в 5 лет, за который жильцы должны обнаружить эти дефекты и предъявить претензии застройщику.

Итак, если вы обнаружили недостатки, то порядок действий следующий.

1. Напишите претензию застройщику в свободной форме. Перечислите в ней найденные дефекты. Обязательно отправьте письмо с описью и уведомлением в адрес застройщика, сохранив его копию у себя. Если он не предложит устранить дефекты или выплатить компенсацию в течение 10 суток, то выполняем следующие пункты.

2. Вам необходимо пригласить любого строительного эксперта для того, чтобы они документально подтвердили все выявленные Вам нарушения. Имейте ввиду, что строительные эксперты помогут Вам найти новые дефекты, о которых обыватель может и не подозревать. Та сумма, которую они попросят за свои услуги, должна окупиться.

3. Возможно, Вам потребуется написать новое письмо застройщику с указанием новых дефектов.

4. Обращаемся в суд с судебным иском о компенсации за дефекты.

К иску необходимо приложить:

Ваше требование о начислении компенсации за недостатки;
Также – требование о начислении неустойки. Она составляет около 1 % в день от стоимости Вашего объекта, указанного в ДДУ. Однако отсчет дней начинается через 10 дней после того, как вы отправите застройщику Ваше требование о компенсации.
Требование о взыскании морального ущерба.
Документы о недостатках, предоставленные строительным экспертом.
Абсолютно все документы, касающиеся вашего ДДУ или покупки квартиры.

После этого сотрудники суда могут запросить у вас дополнительные документы.

В апреле текущего года Государственная Дума РФ приняла в третьем чтении поправки к Уголовному кодексу, которыми устанавливается уголовная ответственность застройщиков за нарушение прав дольщиков.

На первый взгляд, нынешних и потенциальных покупателей квартир это нововведение должно обнадежить в буквальном смысле – мол, застройщики будут выполнять свои обязательства аккуратнее. Но, во-первых, надо разобраться в том, за что можно привлечь застройщика к уголовной ответственности. Во-вторых, ответить на вопросы: а есть ли смысл в этой норме, и как это может выглядеть на практике? В-третьих, а сильно ли напугает такая угроза застройщиков?

Для начала рассмотрим, за что и к какой ответственности можно было привлекать застройщиков до введения для них уголовной ответственности?

Административная ответственность застройщика

Сразу стоит сказать, что привлечение застройщиков к административной ответственности вряд ли играет существенную роль в их деятельности – они несут разве что репутационные потери.

Вот, скажем, недавно мы писали про конфликт в Ульянке, где одним из нарушений со стороны застройщика были попытки ограничения прав дольщиков. Так, застройщик внес в договоры долевого участия пункты о запрете на переуступку права третьим лицам без согласия самого застройщика, а также об обязанности дольщика после ввода дома в эксплуатацию заключить договор с определенной управляющей компанией. Оба требования абсолютно незаконны, поскольку серьезно ограничивают права дольщиков.

В итоге – штраф для застройщика в 10 000 рублей. Сопоставима ли серьезность правонарушения с наказанием? Нет, конечно. Да, кто-то может обратиться в соответствующие инстанции и привлечь строительную компанию к административной ответственности. Но подавляющее большинство дольщиков этого не сделает – из-за незнания, нехватки времени и все равно будет де-факто ограничено в правах. Ну а что такое 10 000 рублей для строительной компании, ворочающей миллионами или миллиардами – разве будет она опасаться такой ответственности?

Возьмем другой пример. В этом году прокуратура Петродворцового района по результатам прокурорской проверки возбудила в отношении ООО «Адмирал» три дела об административных правонарушениях, совершенных при ведении долевого строительства.

Данный застройщик в итоге был привлечен к административной ответственности за то, что в нарушение положений 214-ФЗ привлекал денежные средства граждан не на основании зарегистрированного в установленном законом порядке ДДУ, а на основании соглашения об обеспечении исполнения обязательств по данному договору.

Вообще-то налицо прямое мошенничество, выраженное в намерении уйти от ответственности. Но мошенничеством это деяние выглядит только в бытовом плане, а не в юридическом. В итоге – штраф покрупнее, чем в предыдущем примере, но и 500 000 рублей для застройщика – не великие потери. А вот если бы никто не заметил подлога договора, он бы «сэкономил» десятки миллионов рублей, избежав ответственности, предусмотренной Законом 214-ФЗ.

Или вот другие действия застройщика, которые выглядят именно мошенническими, а с точки зрения закона привлечь его можно только к административной ответственности, и то не очень-то значительной.

Речь идет о рекламе своих жилых объектов недвижимости. Так, закон предусматривает, что информация об объекте строительства, публикуемая в СМИ или в Интернете, должна быть абсолютно достоверной. Кроме того, чтобы рекламировать свой объект недвижимости, необходимо иметь разрешение на строительство.

А что на практике? Соблюдаются ли эти требования? Да нет, конечно, - и информация об объектах зачастую не соответствует действительности, и разрешение на строительство зачастую еще отсутствует. А какова же ответственность застройщика за такие нарушения? В первом случае – штраф до 400 000 рублей, во втором – до 500 000. И что? Ну, заплатил полмиллиона, зато привлек денег дольщиков на полмиллиарда.

Защищает такое законодательство дольщиков, боятся ли такой ответственности застройщики? Да ни то и не другое – кроме чувства глубокого морального удовлетворения дольщикам это ничего не даст, да и строителям все равно – прекрасно знают, на что идут.

А как на это реагируют законодатели? Да почти никак, а если реагируют, то это все равно плодов не приносит. Вот, скажем, депутаты Заксобрания Петербурга предлагают увеличить размеры штрафов для строительных компаний, ведущих строительные и погрузо-разгрузочные работы в выходные и нерабочие праздничные дни с 7.00 до 12.00: сейчас максимальный размер штрафа для юрлиц за такие деяния составляет 15 000, а предлагается повысить до 500 000 рублей.

А что будет на практике? Многие ли граждане бросятся в какие-то учреждения с жалобами? А многие ли учреждения по выходным работают? А если работают, то как качественно? А почему только до 12.00 – праздники на то и праздники, чтобы и праздновать, а не отбойный молоток слушать? А что – других проблем со строительством нет?

Так что какой-либо серьезной защиты привлечение застройщиков к административной ответственности нет. Пожалуй, за одним исключением, о котором поговорим ниже.

Гражданская ответственность застройщиков в виде неустойки

Самая распространенная ситуация, когда застройщик привлекается к гражданской (материальной) ответственности – это, разумеется, просрочка передачи квартиры дольщику. Срок просрочки начинает течь со дня, следующего за днем передачи, указанного в договоре долевого участия. Если в договоре вдруг указан квартал, то – с первого дня следующего квартала.

В договоре долевого участия должен быть указан и размер неустойки за просрочку передачи квартиры, если такого указания нет, то неустойка взыскивается в размере, предусмотренном законом. Отметим, что в договоре нельзя указывать размер неустойки при наступлении гражданской ответственности застройщиков меньше прописанного в законе, если он все-таки меньше, то этот пункт ничтожен, и взыскивается «законная» неустойка. Рассчитывается она следующим образом:

количество дней просрочки x 11% (ставка рефинансирования Банка России) x 1/300 x цена договора x 2 = неустойка.

Например, в договоре указана цена квартиры 3 млн рублей, просрочка составила ровно год, получаем: 365 х 0,11 х 1/300 х 3 000 000 х 2 = 803 001.

Вроде солидная сумма, а если учесть, что в квартиры во многих домах покупают сотни дольщиков, то степень гражданской ответственности застройщиков в виде неустойки должна быть очень высокой – это риск потерять десятки, а то и сотни миллионов рублей. Но почему же большинство жилых комплексов все равно сдается с задержками, причем нередко многолетними?

Тут два момента. Во-первых, бездеятельность дольщиков, которые ждут годами, но не обращаются с требованиями вернуть уплаченное за квартиру и, тем более, с неустойкой. Кстати, не обязательно совмещать и то, и другое. Можно и дождаться квартиры, получить акт приема-передачи и с ним требовать неустойки за ожидание. Но вот мало кто это делает, да и застройщики, разумеется, не стремятся нести гражданскую ответственность – некоторые даже ее страхованием не занимаются.

Во-вторых, застройщики в столь критических ситуация порой просто «сливают» активы и банкротятся. Но шанс получить свое все равно есть.

Уголовная ответственность застройщика

Выше было упомянуто, что есть лишь один вариант, когда застройщик может быть привлечен к административной ответственности «по-серьезному». Это привлечение денег дольщиков без наличия разрешения на строительство. Вроде штраф и тут не очень-то велик для строительной компании – от 500 000 до 1 млн рублей. Но дела в том, что этот штраф может быть наложен за заключение каждого договора долевого участия, и если в доме сотни квартир, то сумма получается весьма и весьма серьезной.

Но почему все равно застройщиков это не пугает? Да причины те же: безволие дольщиков и возможность «слить» деньги. Ну и как можно взыскать сумму штрафа, если у фирмы ничего нет – ни денег, ни имущества? А вернуть деньги дольщиков?

Потому необходимо привлекать к ответственности не строительную компанию, которая может в любой момент оказаться «пустышкой», а ее руководство – и не к административной, а к уголовной. Личная ответственность всегда действует сильнее корпоративной.

Это очевидная необходимость начала реализовываться лишь в 2014 году, когда депутат Александр Хинштейн – глава парламентской группы по защите прав дольщиков не внес в Госдуму соответствующий законопроект, принятый в третьем чтении 20.04.2016 года.

Данный закон предусматривает введение в Уголовный кодекс РФ статьи 200.3, которая так и называется: «Привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости».

За подобное деяние при наличии крупного размера должностное лицо строительной компании может быть наказано:

обязательными работами на срок до 360 часов;
исправительными работами на срок до 1 года;
принудительными работами на срок до 2 лет;
лишением свободы на срок до 2 лет с ограничением свободы на срок до 1 года либо без такового.

Если же данное преступление совершено в особо крупном размере или группой лиц по предварительному сговору, то наказание будет строже:

обязательные работы на срок до 480 часов;
исправительные работы на срок до 2 лет;
принудительные работы на срок до 5 лет;
лишение свободы на тот же срок с ограничением свободы до 2 лет или без такового.

При этом крупным размером признается привлечение средств на сумму свыше 3 млн рублей; особо крупным – более 5 млн рублей.

А ведь крупный размер здесь не такой уж и крупный – стоимость средней однокомнатной квартиры в новостройки, особо крупный – стоимость средней «двушки». То есть обратиться в органы может даже один дольщик. А если их несколько, то эффективность будет куда выше.

Но мы ж обсуждали выше: привлекут застройщика к ответственности или нет – какая разница-то дольщику, если деньги ему так и не вернут?

Однако тут, можно сказать, просто уникальный случай. Новая статья УК РФ содержит весьма полезную для дольщиков норму о том, что совершившее подобное преступление лицо освобождается от уголовной ответственности, если в полном объеме возместит привлеченные средства или примет меры для ввода дома в эксплуатацию.

То есть закон дает возможность руководителю компании-застройщика «откупиться» от наказания (даже если его не сажают, иметь судимость не хочет никто), но если он выполнит свои обязательства перед дольщиками. Так что ему придется поупираться, но либо деньги вернуть, либо дом достроить.

Тут невозможно не согласиться с заявлением Хинштейна о том, что это очень важная норма, которая намного надежнее защитит права дольщиков. Высказывается, конечно, мнение, что статья 159 УК «Мошенничество» тоже их защищает, но по сравнению с этой новеллой она куда более размытая, а потому уйти от ответственности руководству застройщика куда проще. Здесь же все более четко.

Тем не менее, стоит предостеречь потенциальных покупателей жилья о рисках заключения ДДУ с компаниями, не имеющими хотя бы основного пакета документов, к которым относятся:

документы на участок застройки (владение или аренда);
проектная декларация;
разрешение на строительство.

17 сентября 2019 года банк «Санкт-Петербург» провел бизнес-завтрак на тему «Практика применения эскроу-счетов при оформлении сделок. Аналитика за 2 года». Специалисты банка поделились аналитикой по всем аспектам сделок, проведенных с начала запуска проекта. Они рассказали, как изменился продукт за прошедшие...

Круглый стол: Суть риэлторской услуги: как донести до клиента ее ценность. Возможен ли рынок недвижимости без агента недвижимости? И если нет, то какова роль риэлтора в этом процессе?

Застройщиков накажут тюрьмой за обман дольщиков

В России вводят уголовную ответственность за нарушения, связанные с привлечением средств граждан в долевое строительство. Госдума РФ приняла во втором чтении соответствующий законопроект.

Если документ примут в третьем чтении, в Уголовном кодексе появится статья за «привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве…».

Наказывать со всей строгостью планируют девелоперов, если сумма ущерба будет составлять более 3 млн. рублей. За такое преступление нерадивым застройщикам светят либо обязательные работы сроком до 360 часов, либо лишение свободы до двух лет.

Если обман дольщиков превысит 5 млн. рублей, застройщиков накажут лишением свободы до 5 лет.

Защита дольщиков: все меры приняты

Юрист Русского Дома “Международные Юристы” Вячеслав Кокуркин считает, что законопроект о введении уголовной ответственности за неправомерные действия застройщиков может, что называется, забить последний гвоздь в крышку гроба безответственных застройщиков.

Ситуации, когда деньги дольщиков уходят непонятно куда, перекидываются на другие проекты, а то и вовсе оседают в карманах руководителей проектов, к сожалению, нередки. Считаю, что наши дольщики очень нуждаются в подобном законе, он своевременный и верный по своей сути, - подчеркивает эксперт.

По словам управляющего партнера Rezidential group Эмиля Захаряева, данная законодательная инициатива позволит повлиять на самых "борзых" и наглых псевдозастройщиков, которые будут декларировать свое строительство в рамках Федерального законодательства, но не будут иметь права на него привлекать денежные средства. Однако, покупателей квартир в таких объектах формально нельзя назвать полноценными дольщиками, они формально покупают квартиры по неким другим юридическим схемам.

Решить полноценно проблему обманутых дольщиков введение уголовной ответственности не сможет, т.к. направлен законопроект, в первую очередь, на сферу, регулируемую ФЗ-214, тогда как большинство долгостроев и брошенных объектов с обманутыми клиентами приобретаются именно не по долевой схеме, а через всевозможные ЖСК, ПДКП, ПДДУ и прочие, - прокомментировал спикер.

Законпроект запоздал

Кстати, ввести уголовную ответственность за нарушения прав дольщиков могли намного раньше. Инициатива была внесена на рассмотрение и даже принята в первом чтении ещё в 2014 году.

Финансовый директор ООО "Параллакс" Дмитрий Кузнецов подчёркивает, что многие дольщики оказались совершенно незащищенными перед самоуправством недобросовестных застройщиков именно в период кризиса.

По всей видимости, без такого нововведения в уголовный закон на нынешнем этапе не обойтись. Адвокат, управляющий, Группы компаний "Гордейчик и партнёры" Алексей Гордейчик опасается, как бы по данной статье не стали привлекать откровенных мошенников, ведь нецелевое использование денежных средств доказать легче, чем обман. При этом, эксперт считает, что закон запоздал.

В настоящее время возможность "перераспределения" денежных средств дольщиков в значительной степени ограничена, а новый уголовный закон не может иметь обратной силы, то есть распространяться на ранее допущенные злоупотребления и положительно повлиять на стремление застройщиков завершить проблемные проекты, подытожил спикер.

Тем не менее, законопроект пока еще оставляет много вопросов и опасений. Первым из которых является кого будут наказывать. Не секрет, что ответственность за движение финансовых потоков в строительных или девелоперских компаниях часто возложена не на владельца, а на наёмного менеджера. Удастся ли истинным виновникам понести положенное наказание, покажут первые суды.

Срыв сроков строительства жилья может оказаться фатальным для большинства девелоперов, если дольщики будут использовать для защиты своих прав весь арсенал финансовых санкций против нарушителей.

По закону «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства виновный в этом застройщик обязан выплатить покупателю не только неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ), но также возместить в полном объеме причиненные убытки. Об этом же гласит закон «О защите прав потребителей». О каких убытках может идти речь?

Среди покупателей новостроек немало семей, которые продали единственное жилье и, вложив вырученные средства в строительство, проживают в съемных квартирах. В случае задержки ввода жилья в эксплуатацию и срыва сроков, указанных в договоре долевого участия, дольщики вправе требовать от застройщиков возмещения части понесенных расходов на аренду жилья. Более того, в общую сумму убытков, подлежащих компенсации, суд может включить расходы, связанные с поиском жилья (например, риелторские комиссионные), оплатой коммунальных счетов, услуг юристов. Размер убытков участник долевого строительства должен подтвердить документально (договорами, документами об оплате, квитанциями, расписками и пр.).

Суды выносят решения по делам, связанным с компенсацией убытков, в пользу дольщиков, если доказана причинно-следственная связь между просрочкой передачи жилья застройщиком и убытками, понесенными гражданами. Если же такая связь не очевидна, то иск может быть отклонен. Например, вряд ли суд согласится компенсировать дольщику арендные расходы, возникшие до истечения установленных в договоре долевого участия сроков сдачи дома в эксплуатацию и передачи квартиры. Важно доказать вынужденный характер понесенных затрат, а также убедить суд в отсутствии прав на пользование каким-либо жильем, помимо арендуемого.

Нередко с исками в интересах дольщиков, пострадавших в результате срыва заявленных сроков строительства, выступает Роспотребнадзор. Известны случаи, когда размер компенсаций за срыв указанных в договорах долевого участия сроков ввода достигал 15–20 % стоимости жилья.

В последнее время около 40–50 % новостроек приобретается в кредит. Как правило, на время строительства устанавливается повышенная процентная ставка, которая автоматически снижается после сдачи дома госкомиссии и оформления жилья в собственность. Переплаты по кредиту, возникшие из-за срыва сроков строительства, также могут быть взысканы с виновного в долгострое застройщика - в том случае, если динамика процентных ставок напрямую привязана к дате ввода жилья.

Стоит заметить, что Гражданский кодекс под убытками подразумевает не только расходы, которые произвела пострадавшая сторона, но и не полученные доходы, которые это лицо имело бы при обычных условиях гражданского оборота. Однако дела, связанные с взысканием упущенной выгоды частными лицами, входят в число самых сложных и непредсказуемых.

Помимо требования о выплате неустойки и компенсации убытков в случае срыва сроков строительства дольщик вправе выдвинуть к застройщику требование о возмещении морального вреда. Как показывает судебная практика, размеры компенсаций, выплаченных по таким искам участникам долевого инвестирования, составляют от 5 до 40 тыс. рублей.

В начале 2000-х годов нынешнего столетия по России прокатилась волна обмана людей недобросовестными застройщиками. Люди требовали наказать обманувших их мошенников, а власти разводили руками. Когда мошенничество отдельных лиц достигло критического максимума, законодатели приняли закон, защищающий права дольщиков – 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Закон прямо запрещает привлекать денежные средства граждан, если отсутствует разрешение на строительство. Но мошенники находят все новые пути обхода закона. Один из вариантов – заключение соглашения о намерении заключить договор долевого участия (ДДУ). При этом, потенциальный дольщик по соглашению обязан внести деньги, а застройщик, в установленный срок, заключить ДДУ.

Рассмотрим одну историю заключения предварительного соглашения с концерном КРОСТ:

На днях, в банке исполнительных производств федеральной службы судебных приставов, в отношении ООО «ПСФ «КРОСТ» появилась запись о наложении ареста.

Арест наложен в рамках исполнительного производства по решению Октябрьского районного суда г. Белгорода. В решении суда рассматривается схема привлечения средств в обход закона 214-ФЗ. В июле 2015 года граждане заключили с КРОСТом предварительное соглашение, согласно которому, КРОСТ обязался в ноябре заключить ДДУ. Граждане исполнили свои обязательства по перечислению денег, КРОСТ же свои обязательства по заключению ДДУ исполнять не спешил. Отказавшись подписывать продление действия предварительного соглашения, обманутые люди потребовали вернуть уплаченные по соглашению деньги. Но и это требование застройщик не исполнил. Тогда люди обратились в суд, где потребовали вернуть не только перечисленные деньги, но и, в соответствии с законом о защите прав потребителей, штраф за отказ от добровольного урегулирования требований в размере 50 % от присужденной суммы и проценты за пользование чужими денежными средствами. Суд первой инстанции, равно как и вышестоящий суд встали на сторону истцов – обманутых застройщиком граждан и присудил выплатить и перечисленную сумму в размере стоимости квартиры, и 50 % от данной суммы в виде штрафа. Помимо, собственно, решения в пользу истцов, суд разъяснил что:

— застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после наступления ряда условий: получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, а также приобретения права собственности на соответствующий земельный участок или права на его использование;

— в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с Законом 214-ФЗ на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Закона 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Что бы сделал добросовестный застройщик, получив такой «щелчок по носу» от потенциального покупателя квартир? По нашему мнению — выплатил бы присужденную сумму и сделал выводы на будущее. Но это не в случае с концерном КРОСТ, который отказался добровольно исполнять решение суда, в связи с чем, получил наложение ареста на свои активы. И теперь, помимо присужденных выплат в пользу истцов, дополнительно выплатит сборы службе судебных приставов. Вот уж где верна поговорка «скупой платит дважды» — вместо того, чтобы добровольно выплатить гражданам 3, 5 млн.руб., теперь, помимо этой суммы, выплатит штрафов и неустоек почти на 2 млн.

А выводы этот недобросовестный застройщик все-таки сделал, но не в пользу потенциальных покупателей, а исключительно в свою. Во-первых, он так и не перестал привлекать средства в обход закона — все также заключает предварительные соглашения, во-вторых, в этих предварительных соглашениях появился пункт о том, что если инициатором разрыва предварительного соглашения является потенциальный покупатель, то внесенные к моменту расторжения соглашения платежи остаются у застройщика.

Тем не менее, уважаемые потенциальные покупатели квартир в новостройках концерна КРОСТ, законы на вашей стороне, а теперь, благодаря жителям г. Белгорода есть судебная практика в пользу граждан, рискнувших поверить этому застройщику.