Většina majitelů se při rozhodování o prodeji bytu obrací na realitní kanceláře nebo soukromé realitní kanceláře ze strachu, že budou podvedeni a přijdou o byt či peníze. Spolupráce se specialistou je samozřejmě spolehlivá, ale drahá. Pro ty, kteří nemají prostředky na zaplacení služeb zprostředkovatele nebo chtějí ušetřit, vám článek řekne, jak prodat byt sami.
Nezávislý prodej - výhody, rizika, vlastnosti
Hlavní výhoda prodeje bytu sami se zdá být zřejmá - značné úspory peněz, které by bylo nutné zaplatit realitní kanceláři za práci, kterou lze provést samostatně. Situace však není tak jednoznačná, jak se zdá, když se podíváte pozorně.Samostatný prodej bytu je samozřejmě výhodný pro ty, kteří potřebují volné peníze a nemají v úmyslu naléhavě kupovat bydlení pro sebe. Jinými slovy, pokud máte kde bydlet, můžete byt prodat sami.
Možnost takového prodeje je výhodná i při stěhování do jiného města (vesnice), koupi bydlení od developera nebo koupi nemovitosti v jiné zemi. Další hotovost v tomto případě rozhodně nebude zbytečná.
Situace, ve které může být nezávislý prodej nerentabilní, je následující: po prodeji vlastního bytu musíte naléhavě koupit další nemovitost na sekundárním trhu.
Faktem je, že více než 85 % bytů na tomto trhu se prodává přes zprostředkovatele a za jejich služby budete muset v každém případě platit. Pokud by tedy realitní makléř provedl obě transakce současně: prodej starého domu a výběr nového, stálo by to mnohem méně než provize za jednu kupní transakci. Hledání nezávislého prodejce požadovaného bytu se může táhnout měsíce, během kterých hrozí znehodnocení peněz získaných prodejem.
Nezávislý prodej si navíc vyžádá značnou časovou investici, a tak je vhodné ho dělat na dovolené nebo připravit své šéfy na časté využívání volna. Pokud výhody z transakce kompenzují všechny nepříjemnosti a rizika, můžete zahájit nezávislý prodejní postup.
Video o prodeji bytu bez realitní kanceláře
Prodej bytu - fáze transakce
Správné posouzení prostor
Jedním z hlavních faktorů ovlivňujících úspěšnost transakce je správné a rozumné nastavení ceny za byt. Měli byste vědět, že cena bytu závisí na mnoha faktorech:
- Záběry a rozvržení- možná jeden z nejvýznamnějších parametrů ovlivňujících cenu. Čím větší metráž a výhodnější umístění obytné části, tím dražší je byt oceněn. Velkou roli bude hrát počet a izolace místností, přítomnost balkonu/lodžie, vlastnosti koupelny (společné nebo samostatné), velikost chodby nebo chodby atd.
- Umístění, terénní úpravy a dostupnost infrastruktury v okolí. Čím dále od centra, tím nižší cena (existují výjimky), horší infrastruktura (obchody, školy, místa zábavy atd.) a výhodnost dopravního spojení, tím levnější cena bytu.
- Technický stav domu a jeho typ, stejně jako poloha uvnitř samotného bytu. Novější domy jsou dražší než standardní „krabicové“ domy zastaralých modelů.
Pro stanovení optimální ceny je třeba provést srovnávací analýzu nabídek podobných té vaší na hlavních městských realitních portálech a ve specializovaných časopisech. Na základě získaných dat si můžete „pohrát“ s cenou: pokud máte čas a prodej nespěchá, nastavte cenu blízkou maximálním hodnotám, pokud termíny utíkají, je cena vyhlášena pod průměrem; . Při nezájmu kupujících cena postupně klesá.
Předprodejní příprava bytu a dokumentů
Vnitřní stav bytu samozřejmě ovlivňuje jeho hodnotu, ale jsou zde určité nuance. Neměli byste dělat zásadní rekonstrukci svého bytu v evropské kvalitě – ve většině případů je neoprávněná. Noví majitelé si stále něco předělají podle sebe a nebudou chtít příliš přeplácet interiérovou výzdobu bytu. V ideálním případě se vyplatí provést kosmetické úpravy prostor, zkontrolovat stav kanalizačního, vodovodního a elektrického systému a uvést je do přijatelného stavu.
Byt by měl být co nejvíce vyčištěn, aby byl opticky prostornější, zbaví balkony, chodby a chodby odpadků. Určitá pozornost by měla být věnována okolním oblastem bytu: schodiště, vstup do vchodu, výtah. Pokud je to možné, měli by dostat civilizovaný vzhled.
K prodeji není nutné připravovat předem kompletní sadu dokumentů, protože doba platnosti mnoha dokumentů je velmi omezená.
Je však třeba zkontrolovat dostupnost dlouhodobých dokumentů a objednat duplikáty, pokud chybí:
- Osvědčení o vlastnictví prostor, jakož i dokumenty potvrzující stávající práva (prodejní smlouvy, dary, převody vlastnictví).
- Technické a katastrální pasy bytu se všemi požadovanými přílohami (výkresy, schémata, úpravy, rozměry).
- Výpis z Jednotného státního rejstříku s uvedením nepřítomnosti věcných břemen, nároků a žalob proti bytu.
- Potvrzení od MIFTS potvrzující, že na bytě nejsou žádné dluhy na dani darovací/dědické.
- Souhlas s prodejem manžela, pokud byt koupili ženatí občané.
Později, ve fázi dokončování dohodnuté transakce, budete muset do seznamu přidat několik dalších papírů: - Povolení opatrovnických orgánů - pokud je vlastníkem nezletilá osoba.
- Formulář osvědčení č. 9 – informace o přihlášených/vyhoštěných obyvatelích.
- Certifikáty o stavu vypořádání s inženýrskými sítěmi a dalšími servisními společnostmi.
Reklama a ukázka bytu
Než zveřejníte inzerát na prodej na různých zdrojích, musíte si to pečlivě promyslet. V krátké zprávě musíte poskytnout co nejvíce užitečných informací pro potenciálního kupce: celkovou a obytnou plochu bytu, počet pokojů, jejich velikost a uspořádání, informace o koupelně (společné/samostatné) a přítomnost balkonu, stejně jako oblast umístění a stávající infrastruktura. Vysoce kvalitní a jasné fotografie přitáhnou více pozornosti k vaší reklamě.
Doba ukázky bytu je většinou přizpůsobena potenciálním kupcům, takže budete muset být trpěliví a obětovat drahocenné hodiny svého života. Pro minimalizaci časových nákladů je nutné předem určit přesný čas prohlídek a krátce před schůzkou si ujasnit jeho platnost.
Při samotné prohlídce se v závislosti na kategorii klientů vyplatí věnovat pozornost detailům, které jsou pro ně potenciálně zajímavé: pro mladý pár - přítomnost zábavních zařízení nebo školek/škol; pro starší kupující - blízkost obchodů, klinik, pěších parků atd.
Pokud má prodávající možnost cenu upravit (snížit), dochází k tomu v této fázi. V této fázi se mohou kupující chtít seznámit se základními dokumenty k bytu.
Sepsání předběžné dohody a obdržení zálohy/zálohy
Jakmile prodávající a kupující dosáhnou vzájemné dohody a jsou připraveni provést transakci, doporučuje se uzavřít předběžnou dohodu. Takovou dohodu můžete kvalifikovaně sepsat s pomocí právníka,
specializující se na transakce s nemovitostmi, nebo agent kupujícího (pokud využívá zprostředkovatele).
Vážnost úmyslů obou stran je zpravidla potvrzena zálohou nebo zálohou převedenou kupujícím na prodávajícího. Smlouva o převodu a příslušná listina (nebo účtenka) se považují za dodatky ke smlouvě. V případě odmítnutí transakce jednou ze stran se smlouva ruší, záloha nebo záloha se vrací nebo zůstává prodávajícímu, v závislosti na důvodech a podmínkách uvedených ve smlouvě.
Registrace transakce a konečné vypořádání
Před podepsáním a odesláním dokumentů k registraci transakce u vládní organizace jsou přijata opatření, která zaručují, že prodejce obdrží finanční prostředky. Pro hotovostní transakce se pronajímá bezpečnostní schránka;
Prostředky jsou prodávajícím uloženy do bezpečnostní schránky (převedeny na účet) a zde uloženy po dobu nezbytně nutnou k provedení transakce v Registrační komoře. Po registraci poskytne prodávající bance dokument potvrzující změnu vlastnictví a získá přístup k penězům.
Samotnou kupní a prodejní smlouvu dnes lze sepsat bez účasti notáře, hlavní věcí je správně zadat všechny nuance: lhůtu pro převod peněz a vyklizení bytu, způsob platby, stav bytu a vypořádání s servisní organizace.
Smlouva je sepsána a podepsána ve 3 vyhotoveních, které se spolu se zbytkem dokumentů předkládají k registraci. Registrační řízení trvá 1 měsíc, poté kupující obdrží nový list vlastnictví a výpis z Jednotného státního rejstříku s aktualizovanými údaji.
Po dokončení všech postupů se bývalý vlastník musí z prodávané plochy vystěhovat ve lhůtě uvedené ve smlouvě. Jakmile jsou vyřešeny všechny záležitosti týkající se účtů za energie, stejně jako odstranění věcí, je podepsán akt o převzetí a převodu bytu na nové vlastníky.
Rady zkušeného realitního makléře vám pomohou pochopit, jak rychle prodat byt. Lidé, kteří se realitám věnují delší dobu, už mají své osvědčené postupy a také potřebné kontakty. Pokud tedy potřebujete prodat byt rychle a výhodně, je lepší využít služeb agentury. Tento způsob prodeje má pouze jednu významnou nevýhodu - vysoké náklady na služby při prodeji bytu. Jinak na vás čekají jen výhody: nemusíte samostatně oceňovat nemovitost, shromažďovat doklady a pro realitní makléře je snazší zkontrolovat právní čistotu transakce. Pro vás osobně to ale nebude vyžadovat výraznou časovou investici a agentura na sebe vezme maximum problémů.
Jaké jsou vlastnosti výběru agentury?
Byt je drahé potěšení. Svěřte proto jeho prodej pouze důvěryhodným společnostem. Vybírejte společnosti, které jsou na trhu ve vašem městě již delší dobu a pozitivně se osvědčily. Nechte si poradit od známých nebo přátel. Možná jeden z nich nedávno koupil nebo prodal byt. Nebo si přečtěte recenze o vybrané agentuře na internetu.
Neměli byste kontaktovat několik agentur současně - vzhled stejné nabídky s různými kontaktními čísly může potenciálního kupce vyděsit.
Jak prodat byt sami?
Pokud přesto chcete nemovitost prodat sami, pak vám pomůže pár tipů. Pro jednoduchost vytvoříme krok za krokem algoritmus akcí.
Jaký je účel prodeje bytu?
První a velmi důležitá fáze. Určuje, za kolik se nemovitost plánuje prodat, jaká bude výše zálohy, jaké formy úhrady jsou přijatelné a jaký termín je třeba dodržet. Zde jsou některé možné možnosti:
- Prodej za účelem pořízení dražšího bydlení;
- Prodej za účelem koupě menšího domu;
- Prodej jako nepotřebný (pokud jste šťastným majitelem několika bytů);
- Urgentní prodej - z důvodu stěhování do jiného města nebo akutního nedostatku finančních prostředků;
- Prodej za účelem další investice výtěžku: podnikání, pozemek atd.
Načasování přímo závisí na cíli. Pokud chce člověk byt prodat rychleji, cena bude výrazně nižší.
Jak určit hodnotu nemovitosti?
Kolik bude byt stát, může ovlivnit mnoho faktorů. Vezmeme ty hlavní:
- Počet pokojů. Čím více jich bude, tím bude byt dražší.
- Oblast, která ne vždy přímo závisí na prvním bodě. Byty s větší výměrou jsou dražší. Je ale důležité nezapomenout, že průměrná cena za metr čtvereční se může lišit. Nejvyšší je u jednopokojových bytů a nejnižší u čtyřpokojových bytů.
- Rozložení. Úspěšné umístění pokojů zvyšuje náklady až o deset procent. Nejhůře a nejlevněji se prodávají byty s průchozími pokoji.
- Umístění domu a infrastruktura.
- Kvalita pomocných prostor: velká kuchyně, samostatná koupelna zvyšují atraktivitu bydlení v očích kupujících.
- Opravit. Nic moc, ale přesto dobré opravy zvyšují cenu bytu. Ale neměli byste to dělat speciálně na prodej - v každém případě utratíte více, než získáte.
- Typ vytápění. Byty s individuálním vytápěním jsou stále oblíbenější, protože vám v budoucnu pomohou ušetřit na účtech za energie.
- Podlaha. Není tajemstvím, že byty v prvním a posledním patře stojí méně a hůře se prodávají.
- Vývojář. Pokud má dobrou pověst, může se dům prodat rychleji a dráž.
- Rok výstavby. Byty ve starších budovách jsou levnější a méně žádané.
- Typ domu. Zděné domy jsou dražší než domy panelové.
- Nic moc, ale upravené okolí zvyšuje atraktivitu nemovitosti.
Určete cenu bytu analýzou trhu s nemovitostmi v regionu. Chcete-li to provést, vezměte náklady na podobné nabídky a zobrazte průměrnou hodnotu. Můžete se také obrátit na společnost, která byty hodnotí, ale jejich služby jsou poměrně drahé.
Téměř všichni kupující začínají smlouvat a snižují cenu. Proto má smysl uvádět v inzerátu cenu o něco vyšší, než bylo původně plánováno.
Jak prodat byt rychleji pomocí inzerce?
Pokud nevíte, jak rychle prodat byt, jednoduše umístěte inzeráty na všechny vám známé internetové stránky a tištěná média, řekněte o prodeji svým přátelům, známým a kolegům. Pak na sebe výsledek nenechá dlouho čekat! Dobře fungují velké bannery s nápisem „Na prodej“, nalepené na balkoně nebo oknech bytu.
Jak správně napsat inzerát?
Správně napsaná reklama je polovina úspěchu. Musí obsahovat úplné informace o:
- Počet pokojů;
- čtverce;
- Rozložení;
- Podlahy budovy a patro bytu;
- Typ domu: cihlový, panelový, blokový atd.;
- Přítomnost balkonu nebo lodžie;
- Koupelna: samostatná nebo kombinovaná;
- Přibližná poloha bytu, označení oblasti a také popis okolí a infrastruktury;
- Renovace: vyjmenujte všechny výhody.
Reklama bude fungovat lépe, pokud bude doplněna fotografiemi. Snažte se jich vyrobit dostatečné množství, v dobré kvalitě a z příznivých úhlů. Mnoho prodejců dělá velkou chybu, když se zaměřuje na nábytek. Pokuste se přesně ukázat byt. Můžete také připojit plánek s nákresem čtverce každé místnosti.
Všechny důležité informace se snažte podat zajímavou, snadno čitelnou formou. Oslovte kupujícího osobně, použijte živé srovnání a asociace. Před odesláním si text znovu přečtěte a zkontrolujte jeho správnost. Nezanedbávejte odstavce: pomohou zvýraznit hlavní myšlenky a zajistí, že reklama bude srozumitelná.
Jak připravit byt na prodej?
Příprava zahrnuje následující kroky:
- Jarní úklid. A to jak v samotném bytě, tak ve vchodu a na dvoře. Kupujícím se pravděpodobně nebude líbit zaplivaný výtah, vstupní stěny namalované neznámým umělcem a hory odpadků na pozemku před domem. Samozřejmě nemusíte uklízet a čekat na kupujícího, který se o čistotu nezajímá. Ale pak to nebude fungovat rychle. Osvoboďte samotný byt co nejvíce od nepotřebných věcí, umyjte podlahy a okna.
- Skryjte negativa. Obraz dokonale skryje díru v tapetě a zakryje opotřebované linoleum pěkným koberečkem.
- Snažte se, aby se kupci byt líbil. K tomu musí být pohodlné. S tím se dobře vyrovnávají různé dekorativní prvky: závěsy, displeje, správné osvětlení. A není třeba je přenechávat novým majitelům. Úkolem takových prvků je vytvořit pozitivní náladu. Mimochodem, vůně si s tím také dobře poradí. Uvařte čerstvou kávu nebo kápněte do aromalampy kapku vanilkového oleje.
Jak ukázat byt kupujícímu?
Po dokončení všech přípravných fází je před námi to hlavní - setkání s potenciálním kupcem. Buďte sebevědomí a klidně vstupte do dialogu. Nebojte se námitek, nesoustřeďte se na mínusy, ale podrobně mluvte o plusech. Slibte, že dáte slevu nebo necháte část nábytku, pokud osobě chybí určité množství.
Kdy a jak vybrat zálohu?
Odebírá se po dosažení ústní dohody o prodeji. Je formalizována zvláštní smlouvou o vkladu nebo předběžnou dohodou. Záloha je pro prodávajícího zárukou, že si kupující uzavření obchodu nerozmyslí. Papír můžete sestavit v jakékoli podobě. Nezapomeňte uvést:
- Cena bytu;
- Velikost vkladu;
- Údaje z pasu – vaše a kupujícího.
Výše zálohy je většinou malá a nepřesahuje pět procent z celkové hodnoty nemovitosti.
Jaké dokumenty je třeba připravit k prodeji bytu?
Souběžně s přípravou bytu začněte s přípravou dokumentů. Když se tedy objeví skutečný kupec, budete kdykoli připraveni uzavřít obchod. Budete potřebovat:
- občanský průkaz majitele (pas);
- Potvrzení vlastnictví;
- Pokud je nemovitost ve společném vlastnictví, bude vyžadován souhlas vašeho manžela. Musí být notářsky ověřeno;
- Výpis z domovní knihy;
- Katastrální a technické pasy;
- osvědčení od ZISZ;
- Pokud jsou mezi vlastníky nezletilí, ujistěte se, že získáte povolení od opatrovnických orgánů;
- Dokumenty potvrzující absenci dluhů za účty za energie.
Po složení zálohy a nastavení data transakce se můžete odhlásit. To se v multifunkčních centrech (MFC) děje poměrně rychle.
Jaký je postup při podpisu smlouvy a úplném zaplacení?
Ve stanovený den se prodávající s balíkem dokumentů a kupující s požadovaným obnosem peněz sejdou u notáře k podpisu smlouvy. Musí obsahovat všechny informace o bytě, celkové náklady a údaje o pasech stran.
K převodu peněz dochází ihned po podpisu smlouvy. Pokud se bojíte vzít takovou částku v hotovosti, můžete využít bankovní trezor nebo si založit běžný účet. Poté je vystaveno potvrzení o přijetí finančních prostředků. Někdy prodávající sepíše převodní smlouvu, ve které popisuje byt a veškerý nábytek, který v něm zůstal. Takový dokument není povinný a může být vypracován ve volné formě. Dále jsou kupujícímu předány klíče a zaslány orgánům ZISZ k registraci transakce.
Jaké závěry lze vyvodit o postupu při prodeji bytu?
Jak vidíte, prodej bytu vlastními silami je pracný, ale realistický úkol. Pokud nemůžete byt rychle prodat, zkontrolujte:
- Je cena příliš vysoká?
- Je inzerát napsán správně?
- Je komunikace s kupujícím dobře strukturovaná?
A pamatujte, že nikdy není pozdě vyhledat pomoc od profesionálů.
Projekt „Tajemství realitních kanceláří“ – začátek:Toto je podrobné NÁVOD KROK ZA KROKEM pro nezávislou organizaci transakce nákupu a prodeje bytů. Byl vytvořen ve formátu interaktivní online příručky. Ukazuje postup ( kroky) k transakci a poskytl k nim legislativní připomínky. Fascinujícím způsobem vypráví, jak zkontrolovat a připravit dokumenty pro transakci, a ukazuje vzorky těchto dokumentů.
Manuál je stejně užitečný jak pro kupujícího bytu, tak pro prodávajícího a pro každého má samostatné sekce:
- NÁVOD KROK ZA KROKEM pro koupi bytu
- NÁVOD KROK ZA KROKEM pro prodej bytu
Kroky k dokončení transakce jsou diskutovány samostatně. u primáře A na sekundární trhy s bydlením.
Tohle je plné metodická příručka vyvinuta na základě dlouholetých zkušeností realitních makléřů a právníků, kteří se na ní podílejí realitní transakce Moskva a moskevská oblast. Informace zde pravidelně aktualizována s přihlédnutím ke změnám v legislativě a tržní praxi ( viz data vydání).
Tím, že jsem si vše pečlivě prošel kroky NÁVOD , Uživatel bude mít znalosti alespoň průměrného moskevského mluvčího. A možná ještě víc ( ne všechny realitní kanceláře znají řadu jemností popsaných níže).
INSTRUKCE je určen pro začátečníky v realitních záležitostech, ale může být užitečný i pro odborníky. Sled akcí v něm je přísně strukturován - ukazuje krok za krokem, jak zkušený realitní makléř staví transakci na nákup a prodej bytu.
Každý krok je doprovázen odkazy na další tipy a právní důvody. Všechny texty jsou maximálně přizpůsobeny každodennímu slangu ( těch. přeloženo ze suchého právnického slovníku do srozumitelného „kuchyňského“ jazyka).
Kromě návodu je součástí balení ( placené a zdarma), které usnadňují a urychlují sběr potřebných informací a řešení jednotlivých záležitostí při přípravě transakce na koupi a prodej bytu.
Jak koupit nebo prodat byt na vlastní pěst bez realitní kanceláře?
Můžete jít krok za krokem INSTRUKCE (doporučeno), a můžete libovolně vybírat jednotlivá témata-kroky na schématu "POKYNY k mapě" , současně s využitím tipů a referenčních materiálů z jiných částí webu.
Aby však samostatně a bez prostředníků koupit nebo prodat byt, doporučuje se striktně dodržovat kroky NÁVOD kliknutím na tlačítko „Další krok“ v dolní části stránky. Tato tlačítka jsou milníky na cestě k dokončení transakce. Nenechají vás sejít z cesty a nedovolí vám nic důležitého zmeškat.
NÁVOD KROK ZA KROKEM umožňuje zvolit různé postupy v závislosti na situaci. Například v jednom případě je do transakce zapojeno nezletilé dítě a v jiném ne; v jednom případě se jedná o privatizovaný byt, v jiném o koupený nebo získaný dědickým právem atd. Není nutné studovat všechny možnosti vývoje transakce, ale postupujte „svou cestou“ podle kroků v NÁVODU vysoce žádoucí. Zejména pro kupujícího bytu, protože je vždy vyšší než u prodávajícího.
Zvláště dobře se osvědčil náš tréninkový manuál v "alternativních transakcích"- když se to stane současně prodej jednoho bytu a nákup druhého. Do takových „řetězců“ lze najednou zabudovat dva až pět nebo šest bytů a úměrně tomu se zvyšuje počet účastníků takové transakce. A pokud všichni účastníci používají jeden návod k akci, pak je společný jazyk nalezen mnohem rychleji a konzistence akcí se výrazně zvyšuje.
Prostudování této příručky vyžaduje úsilí a určitý čas ( alespoň 5-7 dní na přečtení a vstřebání materiálu). V důsledku toho však uživatel obdrží vážné výhody:
- odhalí pravidla pro nákup a prodej bytů přijat na ruský realitní trh;
- se naučí rozpoznávat transakční rizika a kvalifikovaně se proti nim bránit;
- se bude dobře orientovat v těch zákonech, které se přímo týkají nákupu a prodeje bydlení ( o tomto - sekce nápovědy Otevře se ve vyskakovacím okně."> "Slovníček realitních kanceláří" );
- jasně si představte typ a složení požadované pro transakci dokumenty, naučí se je správně formátovat;
- přijde na to zdanění transakce s bydlením ( včetně přijímání daňových odpočtů);
- ušetří značné množství služeb zprostředkovatelů a agentů;
- pokud je to žádoucí, může to udělat sám pracovat jako realitní makléř (realitní makléř).
V tomto případě je třeba vzít v úvahu následující. Tato příručka obsahuje asi 90 % informací, které jsou nezbytné pro kompetentní organizaci transakce koupě a prodeje bytu. Je však zřejmé, že každá transakce může mít své vlastní nuance a nestandardní situace ( zbývajících 10%), které nelze popsat v jednom návodu. V takových případech doporučujeme kontaktovat svého specializovaní právníci . Taková místa, kde to může být nutné
Jakmile majitel bytu přemýšlí o prodeji, není pochyb, že by se měl obrátit na realitního makléře. Specialista udělá vše na nejvyšší úrovni, najde správné kupce a pomůže připravit veškeré dokumenty. Ale také budete muset zaplatit nemalou provizi. Mnoho realitních kanceláří si účtuje 1 % z ceny transakce. Je snadné spočítat, o kolik peněz prodejce přijde. Stačí si ale nastudovat některé nuance a svůj dům můžete prodat naprosto bezpečně a bez prostředníků. Jak tedy prodat byt?
Provádíme odhady nemovitostí
Než zadáte inzerát na prodej bytu, musíte nejprve určit jeho hodnotu. Tento okamžik je docela důležitý. Pokud nastavíte cenu příliš nízko, obchod nebude ziskový. Předražené bydlení ale může zůstat ve výprodeji roky. Před prodejem bytů se vyplatí prostudovat trh s nemovitostmi v konkrétním regionu. Chcete-li to provést, můžete například několik dní procházet stránky příslušných portálů a fór a hledat podobné inzeráty. Zpočátku si můžete nastavit cenu, která nebude o moc vyšší než tržní cena. Pokud je poptávka po nemovitostech nízká, bude nutné částku uvedenou na začátku mírně snížit.
Konečnou cenu za metr čtvereční ovlivňuje celá řada faktorů. V první řadě jde o umístění domu. Pokud se obytný prostor nachází v nepříliš prestižní oblasti, kde není dobrý dopravní přestupní uzel, nebude možné jej prodat za vysokou cenu. Náklady mohou být také ovlivněny stářím domu, jeho počtem podlaží a přítomností pomocných komunikací. Byt postavený před méně než 3 lety bude možné prodat mnohem rychleji a výhodněji. Vždyť jde prakticky o novostavbu. Důležitý je i výhled z okna.
Míra solventnosti obyvatel v konkrétní oblasti také nepřímo ovlivňuje hodnotu nemovitostí. Bydlení nebude možné prodat příliš draho, pokud budou lidé žít za minimální mzdu. Zvažovat levnější varianty se snaží i ti, kteří si předem šetří na koupi nemovitosti.
Jak rychle a draze prodat byt?
Nebude možné změnit míru solventnosti obyvatel nebo přesunout životní prostor do jiné oblasti, protože to je nad vaše síly. Ale stále je možné trochu zvýšit náklady na bydlení. Je třeba udělat vše pro to, aby byt opticky vypadal dražší. Většina lidí se definitivně rozhodne až po prohlídce potenciálního nákupu. Pokud byt vypadá perfektně, dá se prodat za dobré peníze.
Jednoduché kosmetické renovace mohou výrazně zvýšit šance na rychlý prodej nemovitosti. Stačí znovu nalepit tapetu a uklidit balkon. Pokojový byt bude možné prodat za cenu dvoupokojového bytu, pokud provedete dobrou rekonstrukci evropské kvality. Doporučuje se svěřit tuto práci skutečnému profesionálovi. Obytný prostor s designovou rekonstrukcí vždy stojí mnohem víc. Odborníci odhadují, že po jednoduchých dokončovacích pracích se hodnota nemovitosti zvyšuje o 20–30 %.
Byt připravujeme k prodeji
Před podáním inzerátu k prodeji se vyplatí uvést byt do patřičného stavu. Potenciální kupci totiž mohou za „nevěstou“ přijít kdykoli. Jak prodat byt, když není uklizený? Lidé, kteří chtějí provést transakci, nebudou mít nejpříjemnější dojem.
V první řadě je nutné odstranit viditelné nedostatky. Jde o praskliny, které se objevily v důsledku sedání domu, oprýskaná barva na radiátorech a parapetu a také zrezivělé trubky. Nefunkční vodoinstalace a netěsnosti v koupelně potenciální kupce jednoznačně odradí. Pokud navíc byt delší dobu neprošel rekonstrukcí, vznikne nepříjemný zápach. Nejprve byste se toho měli zbavit.
Také by měl být odstraněn nepořádek v místnosti. Téměř všechny byty obsahují různé maličkosti, kterých se lze jen těžko zbavit. Jedná se o suvenýry přivezené ze zahraničí, balíčky s nevyzvednutými předměty, staré plyšové hračky atd. To vše je vzpomínkou pro majitele obytného prostoru. Ale potenciálnímu kupci budou tyto „hodnoty“ připadat jako svinstvo. Kdo je rozhodnut prodat svůj byt bez zprostředkovatelů, měl by vše nepotřebné odvézt do garáže. V místnosti by mělo být minimum věcí. Stačí nechat nábytek a nezbytnosti.
Zbavit se budete muset i některých kusů nábytku. Nejprve se to děje za účelem vizuálního rozšíření prostoru. Případný kupec si navíc pravděpodobně bude chtít zařídit nábytek po svém. Je potřeba vše vytvořit tak, aby druhá strana transakce mohla projevit svou fantazii. Bylo by dobré, kdybyste se v době prodeje stihli úplně přestěhovat jinam. Proč? Je to jednoduché. Lhůta pro prodej prázdného bytu se několikrát zkracuje.
Inzerát skládáme správně
Každý ví, že reklama je motorem obchodu. Prodej nemovitosti není výjimkou. A reklama funguje jako reklama. Informace o prodeji je nutné umístit do různých novin a na elektronické zdroje. Stojí za to utratit trochu peněz, aby vaše reklama vyčnívala z davu. Kvalitní text vám rychle umožní prodat byt bez zprostředkovatelů. Můžete vymyslet chytlavý nadpis, který zaujme potenciální kupce.
Hlavní text inzerátu by měl být co nejvíce informativní. Potenciální kupec chce odpovědi na všechny jeho otázky. Ti, kteří se snaží prodat byt v Moskvě, by měli nejen popsat oblast, ale také uvést její výhody. Pokud je stanice metra do pěti minut chůze od domova, rozhodně si to musíte zapamatovat. Všechny informace musí být zadávány kompaktně, v malých větách. Příliš dlouhý a nudný text kupujícího nezaujme.
Inzerát samozřejmě musí být napsán správně. V případě potřeby můžete využít služeb korektora. Specialista nejen opraví pravopisné, řečové nebo interpunkční chyby (pokud existují), ale také vám řekne, jak správně psát věty.
Jak jinak inzerovat nemovitost?
Pokud potřebujete naléhavě prodat byt v Moskvě nebo jiném městě, musíte využít každou příležitost. Svůj prodej můžete inzerovat v televizi nebo rádiu. Existují také zcela bezplatné reklamní metody. Inzerát lze zavěsit na vchodové dveře nebo okno auta. Kdo potřebuje byt v konkrétní oblasti, určitě si informace o prodeji přečte.
Takže reklamy byly sestaveny, navrženy a zveřejněny/vyvěšeny v novinách, na internetu, v rádiu atd. Co dál? Jakmile se informace o prodeji zpřístupní potenciálním kupcům, musíte se připravit na obrovské množství hovorů. Bylo by dobré, kdybyste v inzerátu uvedli, kdy je nejlepší volat. Možná se vyplatí prodat svůj byt během prázdnin. Tento čas může být zcela věnován dokončení transakce. Snažte se každému klientovi věnovat maximální pozornost. Čím více lidí komunikujete, tím vyšší je pravděpodobnost, že dům bude v blízké budoucnosti prodán.
Jak a kdy zorganizovat prohlídku?
Prohlídka bytu je důležitým krokem. Teprve poté, co klient uvidí nemovitost na vlastní oči, se rozhodne obchod dokončit. Vyplatí se prodávat byt, když není v pořádku? Tuto otázku jsme již nastolili. Připomeňme ještě jednou: neprovedení oprav a řádného čištění nebude ve prospěch prodejce.
Měli byste se připravit na to, že kromě potenciálních kupců budou chtít byt navštívit i realitní kanceláře. S největší pravděpodobností se jako takoví nepředstavují po telefonu. Jakmile ale překročí práh domu, okamžitě začnou nabízet své služby. Nový byt prodáte bez pomoci zprostředkovatelů. Pokud však nemovitost nevypadá reprezentativně a potřebujete transakci dokončit rychle, má smysl využít pomoci specialistů.
Kromě realitek mohou na inzerát přijít i ti, kteří jsou zvyklí vydělávat peníze nelegálně. Pod rouškou potenciálních kupců do domu vstupují bandité, zkoumají chování majitele a zjišťují, jaké cennosti jsou v bytě. Pokud se osoba, která se přišla podívat do obytného prostoru, zdá podezřelá, požádejte o nahlédnutí do pasu. Po telefonu se můžete domluvit, že si kupující vezme doklady s sebou. Slušný člověk se takové žádosti nezalekne. Ale většina „falešných“ kupujících nebude chtít přijít.
Vyplatí se pečlivě zvolit čas pro prohlížení. V ideálním případě by to mělo být během denního světla. Pokud si nemůžete domluvit schůzku během dne (klient například pracuje pozdě), pozvěte kamaráda nebo souseda. Tímto způsobem se můžete chránit před pochybnými jedinci.
Prohlídka místnosti ve tmě má své výhody. Pokud jsou v bytě nedostatky, potenciální kupec si jich prostě nemusí všimnout.
Jaké dokumenty jsou potřeba?
Pokud je kupující připraven dokončit transakci nákupu a prodeje, je čas na přípravu dokumentů. Vyplatí se předem uspořádat cestovní pas majitele bytu a technický pas prostor, který bude uvádět hlavní parametry. Prodat byt také nelze bez souhlasu členů rodiny v něm zapsaných. Výjimkou jsou pouze děti do 18 let. Dále budete potřebovat tyto doklady: potvrzení o stavu osobního účtu, výpis z domovní knihy, kopii finančního a osobního účtu, potvrzení finančního úřadu.
Prodávající a kupující uzavřou předběžnou dohodu ve fázi přípravy dokumentace. Zároveň se platí záloha na byt. To zaručí poctivé úmysly kupujícího. Těžko se rozhodnout, zda se nyní vyplatí prodat byt bez zástavy. Vyřízení všech nezbytných papírů je nákladný postup. Většina certifikátů však neplatí déle než měsíc. Pokud kupující na poslední chvíli od smlouvy odstoupí, peníze přijdou vniveč. Záloha se kupujícímu nevrací.
Prodáme byt s hypotékou
Jakékoli obchody s hypotečními nemovitostmi lze provádět pouze po dohodě s peněžním ústavem, se kterým byla úvěrová smlouva uzavřena. V první řadě musí prodávající získat příslušné povolení od banky. Dalším krokem je stanovení přesné částky, kterou musí majitel domu splatit finančnímu ústavu. Jde o rozdíl mezi celkovou výší úvěru i s úroky a penězi, které již majitel bytu stihl zaplatit.
Důležité! Byt s hypotékou můžete prodat pouze v případě, že potenciální kupující ví o uzavření smlouvy s bankou. Finanční ústav vydává zvláštní potvrzení, které potvrzuje legálnost prodeje nemovitosti. A pak je vše jednoduché. Postup je stejný jako při prodeji běžné nemovitosti. Prodávající potřebuje shromáždit všechny dokumenty a získat souhlas příbuzných registrovaných v bytě.
Jak prodat byt, který patří více vlastníkům?
Je možné prodat podíl na bytu. Zároveň má transakce obrovské množství nuancí. S prodejem pokoje na koleji nebo v domě se to nedá ani srovnat. Problém je v tom, že určit hranice podílu je dost složité. Spolumajitel objektu může obsadit celou místnost. To ale neznamená, že je jeho právoplatným vlastníkem.
To je možné pouze v případě privatizace bydlení. V tomto případě bude mít celý areál společný osobní účet. Podle právních předpisů Ruské federace lze byt, který je ve vlastnictví několika osob, prodat pouze se souhlasem všech z nich. Spoluvlastník získá nejprve právo na koupi podílu.
Manželka má možnost prodat manželovi byt nebo jeho podíl. Transakce může být uzavřena s externím kupujícím pouze po dohodě s osobami registrovanými v tomto obytném prostoru. Majitelé domů obdrží oznámení obsahující informace o připravovaném prodeji. Pokud se druhý vlastník do měsíce nerozhodne prodávaný díl koupit, může být nabídnut třetím osobám.
Ne každý ví, zda je možné prodat podíl na bytě, pokud v něm bydlí nezletilé děti. Na tuto otázku je těžké odpovědět. Každá situace je individuální. Rozhodnutí může padnout u soudu, pokud se vlastníci nedohodnou na podrobnostech.
Jak sepsat kupní a prodejní smlouvu?
Před prodejem bytu je nutné si ujasnit správnost základních dokumentů. Když se najde kupec, pomůže to mnohem rychleji uzavřít kupní a prodejní smlouvu. Toto je hlavní právní dokument, který popisuje nuance transakce.
Mezi hlavní údaje smlouvy patří hodnota nemovitosti a popis předmětu obchodu. Kromě toho uvádí pasové údaje stran a také uvádí dokumenty, které jsou nezbytné pro prodej nemovitosti. Pokud kupující zaplatil zálohu předem, je tato informace zobrazena i ve smlouvě. Hlavní dokument pro nákup a prodej nemovitosti popisuje závazky stran, jejich vzájemné dohody a uvádí také datum transakce.
Právě kupní a prodejní smlouva je hlavním dokumentem, podle kterého lze peníze převádět. Pokud se provádějí bezhotovostní platby, musí to být uvedeno. Dále se zadávají údaje o finanční instituci, přes kterou je transakce prováděna, a číslo účtu.
Krize je krizí i v Africe
Mnoho lidí si dnes klade otázku, zda se vyplatí prodat byt v roce 2015? A není se čemu divit. Ekonomická situace v zemi zůstává nestabilní. To ovlivňuje především trh s nemovitostmi. Otázka, zda se nyní vyplatí prodávat byt, se kromě těch, kteří se plánují přestěhovat do zahraničí, nenabízí. V takovém případě je nutné se nemovitosti co nejrychleji zbavit. Náklady na bydlení přitom mohou být výrazně podhodnoceny.
Za poslední rok vzrostly ceny na realitním trhu o 10 %. Průměrný plat Rusů přitom zůstal stejný. Lidé musí výrazně šetřit, aby nastřádali potřebnou částku. S tím souvisí i pokles aktivity na realitním trhu. Odborníci předpovídají, že v roce 2015 bude dokončeno mnohem méně transakcí. Není tedy již možné řešit problém na principu „prodám svůj byt draze“. Cena bydlení při dalším prodeji v posledních několika měsících výrazně klesla. Kdo chce výhodně prodat nemovitost, měl by si ještě pár let počkat. Analytici doufají, že se ekonomická situace v zemi brzy stabilizuje.
Nakonec se krátce podívejme na další možnost. Stále více mladých rodin dává přednost nákupu nemovitosti od developera. To situaci dále zhoršuje. Získat kupce je možné pouze s ideální polohou a rekonstrukcí evropské kvality. Zároveň by se měla výrazně snížit cena bytu. Prodávající riskuje ztrátu více než 15 % skutečné hodnoty domu.
Jak probíhá transakce koupě a prodeje bytu, je zajímavé jak pro ty, kteří se s tím setkávají poprvé, tak pro ty, kteří se procesu účastnili relativně nedávno: legislativa se mění, postup se zlepšuje. Fáze uzavírání transakcí zůstávají nezměněny.
Po nalezení svého vysněného bydlení mezi řadou nabídek se připravte na dlouhý proces dokončování koupě a prodeje bytu.
Téměř všechny nemovitosti se prodávají přes zprostředkovatele.
Standardní smlouva s realitní kanceláří specifikuje její odpovědnost za výběr nemovitosti a poskytování poradenských služeb. Právní čistotu bydlení, potažmo samotné transakce, totiž garantovat nemohou a z hlediska zákona ani nejsou povinni. V kupní a prodejní smlouvě (předběžné i hlavní) není realitní makléř ani uveden.
Zpočátku, před podpisem smlouvy s realitní kanceláří, je právní čistota nemovitosti prověřena studiem:
- Formulář 7 (technická charakteristika objektu) a (nebo) katastrální pas;
- Formulář 9, který obsahuje informace o všech registrovaných v bytě;
- potvrzení o zaplacení účtů za energie, potvrzení o neexistenci dluhu;
- vlastnické listiny k objektu - list vlastnictví a doklad potvrzující základ pro vznik takového práva (směnná smlouva, privatizace, prodej a koupě, osvědčení o dědictví).
V této fázi realitní kanceláře obvykle předkládají kopie. Vyžádejte si originály, protože mohou být registrovány u soudního systému pro jinou transakci a záloha (záloha) již bude zaplacena.
Do doby uzavření hlavní smlouvy je prodávající kromě výše uvedeného povinen zajistit:
- výpis z Jednotného státního rejstříku, kde budou uvedeni aktuální vlastníci a věcná břemena (zda byla nemovitost zabrána nebo zastavena);
- plná moc k právu k prodeji vydaná manželem (pokud existuje);
- pokud je jeden z vlastníků v opatrovnictví (dítě nebo nezpůsobilý), bude vyžadováno povolení opatrovnických orgánů. Dokument je vystaven do jednoho měsíce od data podání žádosti.
Při získání hypotéky byste neměli počítat se speciální pomocí úvěrové instituce. Věřitel bude hájit své vlastní zájmy – pojištěn bude předmět, život (a někdy i titul) dlužníka a jeho povinnost dluh plně splatit (pokud pojistné platby nestačí) je uvedena ve smlouvě.
Důležité: při kontrole seznamu osob, které kdy byly na daném území zaregistrovány, je třeba si ujasnit:
- zda byla respektována práva všech registrovaných v době privatizace, zejména nezletilých a nekompetentních;
- okruh dědiců, zda se bydlení zdědilo, a zda byly nějaké dotazy.
Certifikáty z kliniky pro duševní zdraví a opatrovnických orgánů pomohou podezření rozptýlit, ale získat je může pouze majitel nemovitosti. Odmítnutí poskytnout takové informace v kontroverzních situacích je důvodem k pečlivější kontrole ostatních cenných papírů a pokud k transakci dojde,,pojistit vlastnické právo (riziko zcizení - ztráty vlastnictví - nemovitosti).
Pokud je částka potřebná ke koupi po ruce, můžete po kontrole dokumentů k bytu uzavřít obchod. Předběžná kupní a prodejní smlouva pomůže ochránit nemovitost, která se vám líbí, před nároky ostatních kupujících, pokud je potřeba čekat (na hypotéku, na prodej jiné nemovitosti).
V tomto dokumentu je kromě základních bodů o předmětu prodeje a koupě důležité uvést:
1 – termíny:
- uzavření dohody;
- převod peněz;
- faktický převod bytu na kupujícího;
- odhlášení osob, které jsou pro kupujícího cizí;
2 – postup výpočtu:
- – bude platba předem a jakou formou:
platba předem (v případě zrušení kupní a prodejní smlouvy z podnětu kupujícího zůstává tato částka prodávajícímu)
záloha, která bude vrácena kupujícímu, pokud kterákoli strana odmítne podepsat hlavní dokument;
- zdroje úhrady nákladů na objekt (která část je hrazena z vlastních prostředků, která z vypůjčených prostředků);
- objemy plateb a způsoby převodu peněz;
- pro platbu energií;
- zvláštní podmínky (zda zůstane nábytek, drahé sanity, které lze do převodu bytu vyměnit za levnější analog atd.).
Je nutné dohodnout a ve smlouvě (základní i předběžné) stanovit, kdo bude hradit související náklady na převod peněz (náklady na pronájem skříňky, provize za bankovní převod), na koho jméno budou finanční prostředky přijímány.
Sepsání hlavní smlouvy je ještě důležitější proces než sepsání předběžné dohody.
Objasní postup vypořádání mezi stranami a upřesní, kdo a jak peníze přijme. Pokud byla zaplacena záloha (záloha), musí to být uvedeno.
Věnujte pozornost popisu bytu: čím podrobněji to uděláte, tím lépe. Kromě adresy byste měli napsat:
- číslo katastru;
- oblast, obecná i obytná;
- parametry domu (rok jeho výstavby, materiál, ze kterého byl postaven);
- umístění objektu uvnitř domu (vchodové číslo, patro).
Prosím o upřesnění dalších bodů (o podmínkách převodu bydlení, na soupisu majetku, který v bytě zůstává).
Výpočet
Výpočet je možný následujícími způsoby:
- v hotovosti;
- převod peněz;
- prostřednictvím bezpečnostní schránky;
- akreditiv.
V prvním případě se většinou bavíme o záloze (záloze). Převod peněz je nutné doložit účtenkou. Píše se ručně nebo na počítači. Ale měl by popisovat co nejpodrobněji:
- kdo peníze obdržel (konkrétně který z prodejců, je-li jich více), údaje o jeho pasu, informace o místě bydliště (registrace);
- podklad pro platbu (kupní a prodejní smlouva, její tiráž);
- Je vhodné zapojit svědka, který za jeho přítomnosti poznamená, že finanční prostředky byly převedeny. Dokument by měl také obsahovat údaje o jeho pasu.
Před návštěvou notáře nebo soudních orgánů se snaží provést bankovní převod přímo v den transakce. Potvrzení o převodu peněz bude debetní příkaz vydaný bankou. Kopii papíru lze předat prodávajícímu po předložení originálu.
Při koupi bytu na hypotéku se často využívá bezpečnostní schránka. Prodávající a kupující společně uzavřou s bankou smlouvu o jejím otevření. V dokumentu bude uvedeno, kdo a za jakých podmínek má právo vstoupit do bezpečného prostoru a použít klíč, tzn. získat peníze.
Při běžném průběhu transakce, v den jejího uzavření, kupující obdrží vypůjčené prostředky nebo přinese vlastní hotovost. Prodávající i kupující společně vstoupí do trezoru, zkontrolují stohy, zda zastavená částka odpovídá podmínkám smlouvy, vloží peníze do trezoru a odejdou na obchod. Po jeho registraci mají právo na vrácení peněz:
- prodávající po předložení zaměstnanci banky registrované kupní a prodejní smlouvy a cestovního pasu;
- kupující po uplynutí sjednané doby, pokud k obchodu nedojde.
Akreditiv je bankovní účet založený kupujícím, prodávající má právo s ním disponovat po zaregistrování transakce a předložení potřebných dokladů. Schéma je podobné schématu s bezpečnostní schránkou.
Registrace transakce 
Vlastnictví nemovitosti vzniká až v okamžiku provedení zápisu o státní registraci této skutečnosti ve státním rejstříku (USRE), nikoli ihned po převodu dokumentů na matriku.
Dokumenty potřebné k registraci:
- cestovní pasy (rodné listy pro nezletilé, povolení k pobytu nebo národní pasy s registrační značkou odboru vnitřních věcí pro cizince) a jejich kopie od všech účastníků operace;
- plná moc, jedná-li jedna ze stran prostřednictvím zástupce nebo je vdaná (pak je třeba i potvrzení o jejím uzavření);
- povolení od opatrovnických orgánů, pokud je jeden z prodávajících nezletilý nebo nezpůsobilý;
- katastrální pas;
- titulní listiny;
- žádost o registraci (vytištěná registrátorem);
- potvrzení (kopie) o zaplacení státního cla.
Po kontrole balíku papírů dostanou obě strany potvrzení o jeho převzetí. Dokument bude vyžadován pro:
- sledování procesu registrace online nebo telefonicky;
- získání listu vlastnictví a registrované smlouvy.
Transakci může provést i notář, ale převod vlastnictví bytu stále podléhá výhradně státní registraci u justičních orgánů. MFC poskytují podobnou službu.
Přítomnost chyb v dokumentech (jakýchkoli) nebo poskytnutí neúplné sady dokumentů je důvodem pro pozastavení registrace nebo její zamítnutí.
Pokud je nemovitost ve vlastnictví méně než 5 let (pokud došlo k darování, dědictví nebo privatizaci - 3 roky) a stojí více než 1 milion rublů, bude prodávající povinen zaplatit 13% daň z příjmu z částky transakce přesahující uvedenou částku. Aby se tomu zabránilo, je ve smlouvě uvedena nižší cena. Pro kupujícího je to zatíženo tím, že v případě soudního řízení bude tento vycházet z toho, že za byt byla zaplacena pouze částka uvedená v dokladu.
Východiskem je naznačit, že nemovitost se prodává za 1 milion rublů, ale je doprovázena neoddělitelnými vylepšeními v hodnotě X rublů, kde X jsou celkové náklady na nemovitost mínus 1 milion rublů. Podobné formulace jsou přijatelné i pro úvěrové organizace, které vydávají hypoteční úvěry.
Kupující má však právo obdržet daňový odpočet jednou za život v souvislosti s nákupem bydlení za částku uvedenou ve smlouvě (ne více než 2 miliony rublů). Pokud uvedete nižší hodnotu, může přijít o část částky daňového odpočtu. Pokud dokumenty uvádějí 1 milion a jsou zaplaceny 2 miliony, budou ztráty:
(2 000 000 – 1 000 000) x 0,13 = 260 000 rublů.
Prodávající je také osvobozen od placení daně z příjmu fyzických osob, pokud prodá svůj jediný dům.
Nebuď stydlivý! Pokud si nejste jisti, požádejte znovu a znovu, abyste viděli papíry a předmět, pečlivě je kontrolujte (i když pomalu). Platíte spoustu peněz, máte právo zkontrolovat vše, co se vám zdá podezřelé, objasnit případné kontroverzní záležitosti.
Pokud se stížnosti týkají kvality bydlení, smlouvajte. Je docela možné snížit požadovanou částku o část nákladů na budoucí opravy.
Pokud podmínky nejsou uspokojivé, měli byste transakci odmítnout nebo ji odložit.